加速都更危老重建 專家:透天型產品最易整合

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富比士地產王記者李哲維/台北報導

為加速危老建物改建速度,內政部日前實施新的「危老建物結構安全性能評估辦法」,簡化申請文件、放寬危老建物適用資格,而台北市議會也三讀通過「土地使用分區管制自治條例」,部分的樓高放寬,建築的削線放寬,房地產專家表示,開發商看準危老議題發酵,早已積極整合,尤其以透天厝產品最受青睞。

根據全國不動產統計內政部實價資料,近3年台北市30年以上透天厝交易件數,2016年總件數約有267件,2017年來到335件,而今年截至8月,也將近有200件的交易,而北投區近2年交易件數都是12行政區中最多的,2016年僅30件,但至2017年更來到68件,而萬華區每年平均件數也有36件。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,根據統計,交易熱區集中在北投、士林、萬華、大同等台北市外圍區,主因是除了在地客偏好此類產品外,有部分為建商看準危老議題發酵,透天產品入手門檻低,屋主對價格期待沒有這麼高,也願意賣地或合建,積極整合,而市中心行政區的平均件數都不到10件,因主要是屋主對價格有所期待。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出,在未通過住宅區土地放寬限制,台北市的危老送件,北投、文山或士林區的住宅區密度較低,部分地區巷弄亦狹窄,住宅區就算取得30%獎勵也用不完,加上其他建築限制,一個透天通常地坪僅約20~30坪,2棟也只有60坪,基地面積太小,建商也不願碰這一塊。

而這次台北市土管條例規定對於住宅區的建築高度與建蔽率放寬,有助於低密度住宅地也可將危老獎勵的容積用完,對於這些區域的老舊透天而言,是一大利多,觀察台北市12行政區的住宅存量,5層樓以下透天建築物,士林、北投、文山區等3個行政區是最多的。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,老舊公寓買賣交易並不一定因為危老條例通過,成交量而有所劇增,但以中長期來看,仍有利於危老重建速度,但危老重建仍須取得整棟建物的所有權人100%同意,這仍是開發商要面對最棘手的問題之一。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,近年來透天厝交易擴大,買氣加溫,一方面是許多持有人想要趁早出清,另一方面是危老話題發酵,透天進可攻,退可守,買氣也水漲船高。

而根據實價資料揭露,今年4月此次揭露的萬華區的雙園段土地,土地面積319.4坪,成交總價5.4億元,土地每坪成交價格為170萬元,該筆土地明確備註「本案適用危老重建獎勵」。

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