房價所得比不精準?學者:真正問題未被點出

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富比士地產王記者李哲維/台北報導

內政部日前公布第2季房價負擔能力指標,全國房價所得比為9倍,台北市雖仍高達15倍,但惡化情形已有趨緩。有學者認為,該指標在統計過程中並不是非常嚴謹,既未考慮人口結構變動,也未考量所得分配的問題,被媒體解讀成「不吃不喝多少才買得起房子」更是不妥,並非能真正反映現況的精準指標。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出,內政部的房價所得比統計經常被媒體拿來引用,但由於在統計過程中並未經過詳細的模型化分析,亦即未考量到結構的變化與所得分配問題,其實並不精準,加上媒體常用「不吃不喝多少年才買得起房子」的方式來解讀,雖成功製造話題,但其實又更加簡化了問題。

章定煊指出,每一季房市交易的情況都不完全相同,每一季的家戶也會隨著人口移動而有變化,但內政部的統計是用全體家戶去計算,而不是用該季購屋的家戶,因此並不能反映真實現況。另一方面,房價所得比採取的是中位數統計,雖然能凸顯多數人的買房負擔,卻無法反映更嚴重的貧富差距問題。

所謂房價所得比,是以「中位數住宅總價除以家戶可支配年所得中位數」計算,以台北市2016年的家戶所得數據為例,平均數高達132萬元,中位數卻只有74萬元,兩者相差近1倍,加上許多台商的海外所得並不經常會顯示在納稅資料中,因此,台北市雖然多數人買不起房,高所得家庭卻能一買再買。

章定煊指出,台灣的所得結構正朝向M型化發展,且有更極端化趨勢,尤其是全台灣前段所得家戶集中地的台北市。然而,台北市的「囚居」狀況卻愈來愈嚴重,加上因高房價帶來的高租金問題,讓更多中低收入家戶連租都租不起,只能遷離台北市,而中低收入人口遷出後,將進一步讓台北市中位數所得上升。

章定煊直言,這樣的人口遷移會帶來連鎖效應,原本居住地、工作地都在台北市的家戶人口,不斷往都會區外圍,遷移到新北市,進而拉抬了新北市的房價,結果讓原本新北市一些居民陷入囚居狀態,只好又遷移到基隆、桃園等更外圍城市。

章定煊憂心,台北市「仕紳化」的現象只會越來越嚴重,將來不但變成真正的「天龍國」,而且天的層次還愈來愈高。

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