置產搶進新莊副都心 低總價一般事務所產品超夯

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機場捷運通車加上環狀線第一階段最快年底完工,在整體房市回溫帶動自用與置產需求買氣下,副都心房市已逐漸從谷底翻身。然而,除了緩步回溫的住宅市場,近期也有不少自用與置產型買方注意到當地的文創產業發展潛力,使得小坪數、低總價的一般事務所產品,成為搶進副都心房市的當紅炸子雞。

以大台北新都心的發展定位,新莊副都心所具備的題材之豐富、規劃與建設之完整,放眼近兩年才崛起的新北市各新興重劃區,仍是幾乎無人能出其右,除了「一高二快三捷運」綿密且多元的交通網,商業配套完整度高,則是副都心能做為未來新北市政經、商業與影視文創產業中心的重要價值。

房地產業者指出,新莊2大明星重劃區頭前與副都心的建設與規劃完善,其中,頭前重劃區屬純住宅規劃,副都心則是以行政、商業與產業發展為導向,兩者定位不同,但分工明確。政府的用意很清楚,即是要以副都心做為帶動新莊整體發展的核心、頭前重劃區則為副都心的住宅配套,彼此之間相輔相成。

業者指出,有別於自辦重劃的頭前重劃區,幾乎都是住宅、公園與公共設施用地,屬公辦重劃的副都心面積達100.28公頃,且有39.9公頃、約40%的面積為商業區,以不同商業用地分區的高容積率,以及商用部分需占總建築樓地板50%以上計算,共規劃有26萬餘坪的商用面積,為商業發展提供充足空間。

而副都心的發展,也正以躍進的方式展開,除了中央合署辦公大樓進駐,替當地帶來6千個就業人口,今年2月動工興建的國家電影中心,則將成為帶動副都心影視新創產業的發動機,加上未來陸續有國際級的商場、影城與星級飯店進駐,都將造就副都心成為繼青埔與林口之後,另一個北台灣的影視娛樂商業重鎮。

目前,副都心除了新北第一座同時擁有商辦、商場與景觀規劃的「宏匯I tower」,AU商場也將引進流行音樂演出場館,此外,還有包括位於副都心站出口的複合式商業大樓「中茂新天地」,以及目前興建中、預計2020年營運的五星級飯店宏匯凱悅嘉軒飯店,炎洲集團也預計在副都心興建五星級飯店。

業者表示,副都心擁有如此多商業配套與交通建設,且近幾年發展正快速成型,替當地文創產業的發展提供堅實基礎,加上區內各項重大建設將在未來2~3年陸續到位,都使得副都心的房產投資價值浮現,而有別於一般以住宅產品為主的重劃區,近來置產客也看好副都心一般事務所產品的投資潛力,逢低搶進。

例如正副都心內的一般事務所建案「容邑Park」,就明顯感受這股自用兼置產需求的買氣,正隨著整體房市觸底回穩而明顯升溫。該案專案經理劉晨維即指出,副都心這兩年雖已逐漸擺脫谷底,但住宅產品因坪數較大,買氣回溫的現象反而不如低總價的一般事務所產品明顯。

劉晨維分析,副都心的定位本來就不是以住宅需求為導向,過去房市景氣大好的時期,建商競相推出中大坪數,甚至是百坪以上的豪宅,銷況也都不錯,然而隨著房市景氣反轉,這類住宅產品,因背離原本副都心的商業區定位,加上總價偏高,如今都賣得相當辛苦。

相較之下,一般事務所產品因更符合副都心以行政、商業、影視娛樂產業為發展核心的定位,加上多採小坪數規劃,擁有低總價優勢,近來因商業設施與建設陸續到位,在建商大幅讓利下,已吸引自用與置產客層進場。以「容邑Park」為例,這類需求的族群,就佔了成交客層中的6成以上。

劉晨維指出,過去較少人注意到副都心一般事務所產品的投資潛力,但以「容邑 PARK」為例,因基地正對昌平國小與千坪公園綠地,過去就有不少家長為了讓子女就讀昌平國小而置產,並將房產拿來出租,而當地在持續增加的青創需求支撐下,租金行情其實相當不錯,17坪辦公室的月租可達2.2~2.4萬元。

劉晨維指出,「容邑Park」賣得最好的戶型,也正是最小坪數的17坪,但已全數售罄,目前僅剩27坪與33坪可售,總價1398萬元起可買到27坪含車位。由於目前已全新成屋,為降低自用青創族群的購屋門檻,並提高置產族的報酬率,近期祭出自備68萬元起的低自備訴求,就獲得市場不錯的迴響。

劉晨維指出,「容邑 PARK」使用區分為商一用地,基地面積 461 坪,規劃地上15層、地下6層的獨棟建物,總計 176 戶,是副都心少有的小坪數產品,低總價的特性,適合自用開業、登記辦公室或出租使用,而近兩年房市不佳,現在每坪單價掉至4字頭已是低點,預計環狀線完工前房價還會有一波漲幅。

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