芝麻大廈產權複雜 噶瑪蘭砸3.6億再買3樓層

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富比士地產王記者簡蕭羽濤/台北報導

根據最新實價登錄資料顯示,位於松山區長安東路、復興北路交叉口的「芝麻大廈」,在去年12月又有交易揭露,買方為噶瑪蘭興業,交易樓層有1、3、4樓,共約474坪,總價約3.6億元;而也是該法人繼去年8月豪砸約24.5億元後,再度出手買下芝麻大廈部分產權。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,芝麻大廈經營歷史輝煌,曾經為中興百貨、也有戲院進駐,但一一歇業,目前一樓及地下一樓為星聚點,該案產權複雜,不過所在區位有利於商業及娛樂業發展,多年前已有大集團企圖整合,但難度很高;所幸該案地理位置佳,仍有出租效益,對於持有人來說也不無小補。

芝麻大廈為美華建設負責人張克東所興建,當年因以「不動產證券化」訴求,切割產權吸引民眾投資,造成產權極為複雜,而建商倒閉後也經過多次轉手,直到2008年才由李方集團以12億元買下,並陸續整合產權。

去年8月芝麻大廈也曾揭露2筆移轉資料,交易總金額分別為13億1314萬及11億3747萬,買方正是李方集團總裁李銘松之子李奇璋的噶瑪蘭興業。

郎美囡表示,在台北市除了長安東路、復興北路交叉口有芝麻大廈外,信義路、安和路口的芝麻酒店也同樣有整合開發的問題,不過整合仍是漫漫長路。

而這類在優質商圈中的待整合個案,若能有出租收益,交易也較為活絡,不過進場前持有方式必須精算,特別是房地合一後,雖然自用長期持有的自然人最具節稅優勢,不過採公司名義持有,出租時的稅費扣抵額度不小,若未來出售,相關費用可列報,日後能改建,也有節稅空間,因此商用型不動產仍有不少業主偏愛採取法人持有。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,房地合一上路後,境外法人持有稅率最低以35%起跳,境內公司持有,不論持有時間長短稅率均為17%,但仍有盈餘保留不分配,得加徵10%未分配盈餘稅、分配後股東個人所得稅及二代健保費等問題。

不過,考量自然人可能產生的繼承、贈與等狀況,法人持有對某些業主來說安定性較高;若是以公司名義投資建案,2年內出售盈虧可互抵10年,如何評估最大利益,大戶們出手前勢必得費一番思量。

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