該不該買房?租金投報率告訴你!

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富比士地產王記者蘇彥菱/台北報導

無論是自住或是置產族,都要懂得看「租金報酬率」檢視房價與租金之間的關係,對自住客而言,搞懂租金報酬率可以判斷目前租屋或買房何者划算,對置產族來說,則可用以評估現在是否值得買房來投資,而國內常用的「租金投報率」,國外較常使用的是「房價租金比」,兩者各有。

一般國內常用的「租金報酬率」評估法,最粗淺簡易的算法是(每月租金 × 12個月)/房屋總價。例如若房屋總價為1000萬元,每月租金收入3萬元,則該間房屋的租金投報率為(3萬元 × 12)/1000萬 = 3.6%。

不過,房仲業者表示,上述的算式僅能計算出「毛報酬率」,也就是在滿租的情況下,房產可創造的最大租金收益,實務上則要精算出「淨報酬率」,也就是要扣除包括1.貸款利息、2.稅金、3.裝潢費、4維修費、5管理費等相關成本,同時還得概抓約1個月的空置期,才是比較精準的租金報酬率計算法。

懂得計算租金投報率只是第一步,至於租金投報率多少才合理?則與產品、地段、商圈型態與租客等諸多條件有關。以台北市為例,毛租金報酬率一般約在2~2.5%,台北市以外基本上都要抓3%以上,對房東而言才有吸引力,且還要看當地的出租狀況,例如熱門商圈或大學附近的客源較穩定,空置成本也較低。

不過,事實上,對投資族群來說,除了商業不動產會精算租金報酬率之外,一般住宅產品看的是短線的價格增值,對租金反倒不是那麼在意,一般是以租金可以抵過房貸利息支出(通常只抓寬限期)就好,就算是租金比市場價格低一點也沒關係,只求能出租就好。

投資客用「租金報酬率」評估房產是否值得投資,對自用買方而言,則可以利用現在每月支付的租金,來評估是否該進場購屋,或是繼續租房子。簡言之,若試算下來的房貸少於每月租金支出(當然,前提是已籌足購屋自備款),即表示「租不如買」,可考慮進場,反之則「買不如租」。

相較於國內常用的「租金報酬率」,國際間衡量一地的房產是否具有投資價值,以及房價是否合理,則多用用「租售比」來評估,計算方式為(每單位房價/每單位每月租金),而租售比除以12(個月),可得到同樣面積的房屋,需要花多少年的租金才能購得。

一般認為,房價在租金的300倍之內尚算合理,當租售比超過合理值,則代表「租比買划算」。

根據591房屋交易網統計的2017年第1季6都租售比,台北市為511.2倍,已遠遠超過300倍的水位,換算同樣面積的房屋,須支付42.6年的租金(511.2除以12)才買得起,對於房東來說,北市房產已失去投資價值,但對於多數受薪階級而言,則是租房更為實際。

由於房東在乎的是租金報酬率,因此,若從房東的角度來看,將「1除以房客購買相同面積房產需花多少年租金」,則可得出該房產的毛租金投報率。以上述台北市的案例計算,台北市的毛租金投報率為「1除以42.6年」,得出的結果約為2.35%,而新北市為2.97%、中南部普遍在3~4%,相對較具投資價值。

不過,需注意的是,由於同縣市不同行政區的房價落差相當大,租售比僅能得出一地的整體平均數字,仍有因個別條件不同而產生的差異。

以台北市為例,每坪房屋均價為57.4萬元,但大安區、中正區房屋每坪單價80、90萬元以上不在少數,因此,在透過租售比衡量購屋決策時,包括區域價格、房貸負擔能力,以及未來的財務規劃等,也應一併納入考量。

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