移轉棟數=買氣?誤會大了!

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富比士地產王記者蘇彥菱/台北報導

有持續關心房市新聞的民眾,對於「買賣移轉棟數」這個名詞一定不陌生,而且一定會發現,很多媒體往往在官方公佈買賣移轉棟數時,直接將買賣移轉棟數與房市買氣劃上等號,然而,事實真是如此?如果不是,買賣移轉棟數實際上代表著什麼意義?民眾在接收到相關資訊時,該如何正確評價?

所謂的買賣移轉棟數,全稱為「建物所有權買賣移轉棟數」,指的是完成登記過戶的建築物數量,媒體對於買賣移轉棟數的報導,之所以經常讓民眾混淆為當月「成交」了多少戶,關鍵便在於「時間差」的問題,而這其中,除了官方公布數據的時間點,還有房屋從交易成立到完成過戶中間的時間落差。

公布時機方面,6都地政局每個月月初會發布「上個月」的買賣移轉棟數統計,且可細分到各個行政區,內政部統計處則是在每個月月底發布月報,呈現的也是「上個月」的全國建物移轉量,僅以縣市別區分,而之所以會有差異,主要是因直轄市人力較多,公布速度較快,其他縣市則稍慢一點。

交易時間落差方面,主要是房屋買賣從簽約到完成過戶,通常需要1個月左右的時間,換言之,7月初公布的6月買賣移轉棟數,指的是6月完成買賣移轉登記的房屋數量,但簽約的時間點大約落在4月或5月,且因難以細分切割每筆房屋交易的實際簽約時間,因此,6月的數據僅能「部分反映」4或5月的交易狀況。

此外,買賣移轉棟數之所以無法與當期「買氣」劃上等號還有另一個重要原因,與建商交屋辦理移轉過戶登記有關,簡言之,即當月的建物移轉數量,包含了該區1、2年前的部分預售屋交易,而若要得出大抵接近市況的買氣情形,則必須先扣除第一次登記(即建商交屋)的數量。

一般而言,每月的買賣移轉棟數,其中有3到5成是建商的交屋數據,但視地區而有明顯差異,例如若該行政區內的重劃區多,則新屋交屋的比例可能高達6到8成,甚至更高。

例如根據新北市地政局統計,2016年5月至2017年4月的1年之間,五股區建物買賣移轉棟數為1180棟,但同期光是建物的第一次移轉登記便有1173棟,顯示五股區的移轉量幾乎都是預售屋完工交屋與新成屋買賣,而扣除第一次移轉登記後,就僅剩下7棟是來自中古市場的交易。

房地產業者指出,移轉量呈現的僅是「房屋所有權轉手數量」,而非實際交易量,業界之所用來評估房市買氣,主要是因為台灣長期以來並無完整的房地產交易統計,目前也沒有更好的資料可供參考。但實務上,若能明瞭移轉數據代表的意義,持續追蹤幾個月的移轉量變化,還是能評估出大致的房市交易概況與走勢。

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