雨遮學問大 占坪數8%內才合理

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富比士地產王記者蘇彥菱/台北報導

買房除了在乎價格與地段,虛坪是否過高也同樣需要斤斤計較,在房價居高不下、公設比又動輒30%以上的情況下,消費者的被剝奪感更深,而近年來政府就建物公設的登記制度,進行了一連串的檢討與改革,其中一項,便是明確規範過去常被建商拿來「灌虛坪」的雨遮登記與計價方式。

所謂雨遮,主要是設置在窗戶上方,用來阻擋雨水滲入室內的設施,原屬可登記的公共設施之一,但近年有部分建商將雨遮愈做愈大、愈做愈多,誇張的甚至等同或大於1間臥室,將虛坪灌水「灌很大」,缺乏專業知識的民眾花了大錢,才發現自己買的一大半是無法使用的坪數。

房仲業者表示,針對虛坪過高的問題,政府在2011年5月1日起即針對「預售屋」實施「屋簷、雨遮可登記,但不計價」的措施,想替消費者把關與節省購屋款,但因當時涵蓋範圍僅針對預售屋,並不適用其他新建成屋。

如此一來,不僅建商將原可銷售計價的虛坪價格灌回房價中,消費者購屋總價幾乎沒變外,更發生屋主購買預售屋時,因屋簷、雨遮「可登記、不計價」,卻在以成屋賣出時又將屋簷、雨遮的坪數「計價」出售,造成炒作預售屋套利的投機亂象。

舉例來說,若消費者購買預售屋時,1坪房價60萬元計算,消費者若當初把買預售屋不計價的「屋簷」、「雨遮」,在成屋時又用登記的坪數計價賣出,如果有2坪就淨賺1百多萬元,不但不公平,也造成消費糾紛。

有鑑於此,針對2011年措施造成的預售屋炒作問題,內政部在2016年1月9日再次修正發布「地籍測量實施規則」,從2018年1月1日起,申請建照的預售屋,雨遮、屋簷將從現行的「計坪、不計價」,更改為「不計坪、不計價」,成屋後亦同。

不過,這樣一來,自明年起,有關建物雨遮及屋簷之登記及計價方式,市場上將出現「一國三制」的情況:

2011年5月後~2018年1月1日前取得建照之預售案:

(一)預售時計價方式為:可登記、不計價

(二)成屋後轉售時計價方式為:可登記、可計價

2018年1月1日後取得建照的新案:

(三)預售時計價方式為:不登記、不計價

成屋後轉售計價方式為:不登記、不計價

對此,業者指出,雨遮及屋簷可否登記及計價,係根據建照取得時間為區分依據,但消費者通常只查得到建物取得使照的時間。

也就是說,自明年起,若消費者買的是新(預售)屋,較無判斷之困難,單純就是(雨遮及屋簷)不予登記也不計價,但新成屋及中古屋就較不易判斷。

業者提醒,民眾可要求仲介或業者幫忙查詢建照取得時間,而且業者也應要在物件的不動產說明書上,確實載明相關資訊才是。至於如何從權狀上判斷不合理的雨遮比例,一般來說,正常雨遮約占總坪數的3~8%才算在合理範圍內。

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