疫情肆虐買房獲利？ 先搞懂房市5好5壞
文/記者葉家銘 高雄報導
武漢肺炎疫情在全球近期大爆發，許多民眾都有是否現在可進場置產撿便宜？《蘋果新聞網》詢問高雄房屋市場調查協會、高雄市代銷公會、高雄市仲介公會、高雄市不動產開發商業同業公會、龍悅廣告等各方房市代表，統整以下5大正面與負面影響房市未來走向。
正面因素
1、中美貿易戰帶動台商資金回流
中美貿易戰爭，政府提出資金回台解釋令、境外資金匯回與台商投資行動方案等不同政策，依據經濟部統計金額已突破8000億元。這意味著目前市場上游資將有持續增加趨勢，這股熱錢可能流入北中南房市，提升各區新屋或中古屋買氣。
2、利率處於歷史低檔
1994~1995年當時5大銀行新承做房貸利率統計超過9%，爾後房貸利率逐年下修，近年來更長期僅剩下1.6%上下，屬於史上最低利率。房貸利率高低關係到屋主若有貸款時，每月負擔壓力高低，當長期處於低利率時期，要出現拋售潮機率大幅下修，利率低也是目前多數建商即便遇到疫情考驗，仍有恃無恐主因。
3、購屋剛性需求支撐
相對中北部高雄屬於低基期房價，目前大樓新屋市郊仍處於1字頭，市區超過9成多屬2字頭房價，其房價所得比高雄大概介於7~7.5倍間，比全國平均8.4~8.6倍還少，其購屋壓力僅北市一半。從縣市合併至今即便高雄各區房價都有漲幅，但負擔相對中北部輕鬆，而高雄市近年來每年新屋過戶數介於7000~9000戶間，無關景氣好壞，成交量穩定，主因是多數屬自住剛性需求置產。
4、房貸年限持續增長
相對早期房貸年限僅20年，目前房貸年限可拉長至30甚至拉長至40年，其購屋者房貸負擔在低利下又可拉長貸款年限，負擔不至於過重。若以高雄首購族選購600萬元產品為例，以貸款480萬元，房貸利率1.6%計算，貸款20年月負擔約2.33萬元，但若拉長至30年僅剩1.67萬元，40年更僅剩下1.35萬元。
5、地價與營建成本增高
高雄市目前處在史上申報開工最大量時期，因大量開工導致多數工地普遍都有缺工問題。房價的計算標準是土地成本加上營建成本與管銷費用和利潤，目前處在地價上揚加上工資上漲導致營建成本提升，該2項成本增加導致建商獲利大幅縮水，為反應興建成本因此轉嫁費用至新屋售價。目前高雄15樓大樓每坪營建成本跟2017年相比，每坪增加約2萬元，來到11萬元上下。
負面因素
1、肺炎疫情影響看屋與成交率
武漢肺炎疫情造成新屋來客出現大幅減少趨勢，依據高雄房屋市場調查協會統計，若屬進場3個月內新建案，減少來人約2成；若屬銷售較久建案來人大減超過3成。南台灣最大代銷上揚國際董事長林聰麟指出，肺炎疫情讓旗下40場建案來人與成交減少5成，目前市場僅剩剛性需求撐盤。
2、疫情導致經濟成長可能下修
近期因武漢肺炎疫情導致全球出現股災，各國經濟成長勢必下修，台灣也可能會出現不少放無薪假可能，當百工百業因疫情導致營收減少，為控制成本減少人事支出，公司縮編甚至歇業機率大幅提升，當放無薪假或失業者增加，可能產生連帶效應導致房貸支付產生問題，房市賣壓提升。
3、供給逐漸失衡，買方觀望上升
高雄市目前處在預售供給創史上最大量時期，依據龍悅廣告統計大樓預售屋加上成屋尚未過戶量約3.1萬戶，但每年高雄成屋去化僅7000~9000戶，換言之目前市場已推出未來3~4年供給量體。當武漢肺炎持續發燒，民眾觀望市場氛圍勢必上升，沉重賣壓可能導致中小型建商在其推案降價求售，新屋超額供給問題浮現。
4、房價上揚民眾無力負擔
高雄市近年來房價持續上揚，主因是營建成本與地價仍持續攀升，民眾薪資上漲速度遠低於房價成長速度，包括仁武、楠梓等原本屬蛋白區1字頭房價，已慢慢往2字頭靠近。為讓民眾買得起房，無論市區或市郊都有許多坪數僅20坪小宅，透過控制總價負擔，提升購屋者置產意願，部分建商更推出房貸8成，建商提供1成優付方案，讓民眾只需拿出1成自備款購屋。
5、豪宅銷售依舊遲滯
近年來高雄房市走剛性需求，中大坪數換屋與豪宅，市場接受度仍低，以豪宅供給熱區鼓山為例，目前待售新成屋約1000戶，當中集中在農16與美術館，該類豪宅不少屬於從新成屋賣到變成新古屋，整體豪宅市場受武漢肺炎疫情影響，短期難見買氣提升，甚至出現停滯性買盤。
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