以房養老還是養房啃老？台中800萬房竟只能貸300萬
（示意圖非當事人）
富比士地產王記者林婉琪／台中報導
政府鼓勵銀行開辦以房養老至今雖已稍見成效，但中南部資產價值被嚴重低估，導致「北熱中南冷」的區域失衡現象依舊難解。記者進一步調查發現，一間位處台中市熱門地段、市價超過800萬元的中古屋，銀行竟然僅願意貸款300萬元，每月拿回的金額連1萬元都不到，無怪乎中南部民眾對以房養老興趣缺缺，甚至譏為是北部老人的獨享專案。
根據近期金管會最新公佈的「以房養老」申貸件數呈現「北熱南冷」，截至今年3月底，北北基「以房養老」仍為最大宗，核貸件數有2,170件，占整體件數比重51%，核貸金額為166億元，也占整體金額比重69.5%，遙遙領先其他區域或縣市。
至於第二名的中彰投地區，核貸件數緊618件、核貸金額23億，第三名的桃竹苗地區核貸件數482件、核貸金額19億元，與北北基相比嚴重落後，均低於整體件數2成，顯示商業型「以房養老」出現嚴重的城鄉差距，淪為天龍國老人專案。
什麼是「以房養老」？要怎麼「以房養老」？
「以房養老」又稱為「逆向抵押貸款」，是中央政府為因應人口老化問題推動的重要措施，年滿65歲以上（部分銀行年滿55歲即可申辦）且擁有房屋產權的銀髮族，可利用不動產活化作為養老經費，銀行將房屋評估後的核定價值，按月或年支付現金給借款人，借款人在領取現金期間仍得以繼續居住於該房屋內，一直到其過世後，繼承人可清償本金與利息，繼續繼承房子，或是藉由法拍清償貸款，所剩餘額由繼承人領回。
目前全台共有14家營行辦理「以房養老」貸款方案，貸款利率約1.85%～2.7%，可貸成數七成，也有部分銀行提高到八成。若以申辦量來看，合作金庫申辦最積極，以核貸件數1,697件、核貸額度99.7億元奪下第一名寶座，排名第二的土地銀行核貸件數也有1,372件、核貸額度67.32億元，至於，華南銀行則以核貸件數745件、核貸額度36.2億元排名第三。
雖然「以房養老」方案看似對老人晚年多一層保障，但這項措施一直以來都是「北熱南冷」，逢甲大學土地管理學系副教授楊賀雯分析，「以房養老」制度在台中無法有效推動，除了台中銀髮族對於「有土斯有財」觀念根深蒂固外，資產價值也是重要的原因之一，銀行承作以房養老仍是以營利為目的，在不動產估價上必須考量地段保值性、建築物折舊率等，導致鑑價與市價會有一段落差。
此外，楊賀雯也提到，北部地區有不少高資產族群集中在60～70歲，手上握有資產不只一間房地產，且以房養老月付金高，自然申辦意願也較高；再者台中的人口結構還是以壯年族居多，人口老化速度不如北部，因此在申辦件數上也有落差。
信義房屋七期朝富店經理林慶龍則指出，北部地區因為房價高，以房養老可貸金額相對有感，中南部地區許多地段仍在發展中、房價便宜，因此不論是地段價值或是建築物本身，都容易在鑑價上受到壓縮，此一退休制度在台中推廣不易，有時候每月拿回的金額甚至連繳房租都不足。
有鑑於此，記者根據銀行業者推出的線上以房養老月付金系統進行試算，發現近年來躍居台中第一交易熱區的北屯區，43坪、屋齡20年的大樓，可貸金額竟然不到316萬元，然而同一社區在房仲網上屋主開價868萬，兩者相差兩倍之多。
進一步計算30年期月付金，貸後第1個月僅可領取8800元，次月起月給付金因貸款利息增加而遞減，第13年 5月起每月僅剩5900元，直到貸款期間結束。
台中承作商業型以房養老銀行業者透露，雖然「以房養老」可以讓退休民眾資產再活化，但需要留意的是，銀行端鑑價方式是依據房屋地理位置、坪數大小、周遭環境及鄰近設施等條件進行估價，因此北部退休族「以房養老」還是比較吃香，至於台中退休族想貸款更高的金額，可能還是要市區新屋較具價值性，可貸成數也較高。
除此之外，站在銀行業者角度來看，「以房養老」抵押債權年限最長為30年，銀行在這段期間必須承擔利率、房價浮動、屋主壽命延長等風險，往往在估價及核貸時會趨於保守，這也是上述房屋市價將近900萬，辦理「以房養老」後，房屋價值腰斬的重要原因之一。
對此，21世紀不動產七期河南加盟店經理沈政興則指出，以台中房地產市場來看，「以房養老」可能較適合手邊已經有退休金，銀行核貸後每月的給付金只能當作補貼用，假設銀髮族只剩下房子，且「以房養老」可貸金額無法支付退休生活，不如從原本的大透天厝換到大樓，至少方便年老生活，剩餘的資金可以握在手中以備未來做醫療準備金，或是再投入房地產作為出租用途，打造現金流，也是另一種「安心退休」的選項。
