誰在鎖定桃園綠線全面投資？
文／李德芳
跨越整個2020年，針對桃園捷運綠線沿線的住宅市場，已經有新興的投資集團，鎖定這條最靠近雙北現有捷運網的桃園捷運骨幹路線，大動作進行投資。
依據桃園當地仲介業者估計，這個新興的投資集團有多家子公司，同時上線的房產業務人數達到500位，另外持續透過講座活動累積了5000組以上願意繳納會費的龐大會員量。
其中不乏高知識分子與跨區置產的民眾，很多人都有不只一次的購屋經驗，為何還願意繳納會費，跟著這個新興的投資集團鎖定桃園捷運綠線置產，真正原因非常值得學習與重視。
新興勢力 5000組會員進場掃樓
截至2020年底累積超過5000組會員，以及估計成交數千戶的實力，當然有一套核心運作模式。
對一般民眾來說，值得參考的部分，是這個集團帶著龐大的會員如何進行桃園捷運綠線的地產投資？有那些投資選擇標準值得參考？
第一個關鍵是「租金」．升格為直轄市的桃園市，其實內部還分成多個區域型的較小生活圈，包含蘆竹區、桃園區、龜山區、八德區，都可列為貼近雙北都會外圍第一圈的北桃園區域，也吸引最多雙北都會區移民。
加上北桃園原本有不少產業園區，匯集本地就業人口與雙北移民居住的雙重需求，讓北桃園住宅租金水準對照房價保持在中高水準，成為吸引長期置產投資的一大誘因。
三大關鍵 無往不利
第二與第三關鍵是「超低利率」及「高成數房貸」．2020年全年維持超低房貸利率的環境，讓有意進入房市置產的民眾負擔比十年前更輕鬆。
除了超低利率外，為了爭取最高的貸款額度，前述集團特別鎖定「捷運綠線沿線的電梯大樓型住宅」產品，而且針對「總價在1000萬以內，每月租金水平在1.5萬元以上」的電梯住宅大樓，鼓勵會員進行置產投資。
由於這類捷運沿線住宅產品在金融機構眼中是優質的放款標的，假使房貸借款人本身所得穩定，財力證明沒有問題，保守估計都能借到八成以上，個別與金融機構關係良好的房貸戶，也許還有辦法借到九成以上。
如此一來，就可以用最少的自備款，進行置產大計。
北桃園人口密集 租金具支撐
舉例來說，桃園捷運綠線將與台鐵桃園站共構，先以桃園台鐵共構站為中心，向兩端延伸出去的桃截綠線兩三站周邊中古電梯住宅大樓，只要屋況尚可，二到三房的電梯住宅月租金就能開到1.5萬元以上，年租金毛收入可達18萬元以上。
假定捷運綠線周邊某戶電梯住宅總價僅600萬元，年租金毛報酬率就是3%，如果同一戶總價為900萬元，年租金毛報酬率也還有2%。
無論是3%或2%，其實都高過2020年的各行庫房貸利率，只要能取得房貸繳息不還本的寬限期2年或3年，就能用最低自備款，進入這個市場進行長期置產。
自備款藏玄機
在自備款部分，還有玄機！
撇開引發爭議的零元購屋概念，僅用合法的最高房貸成數方式購屋，只要在付息不還本的寬限期內，租金收入高於房貸支出，已具備「租不如買」的置產誘因。
如果懂得改用最低自備款進行投資分析，地產投資的魅力將無限放大。
一樣引用上面例子繼續分析，同一戶月租金1.5萬、年租金18萬的電梯住宅大樓，購入成本分別以600萬、900萬計算，以二成自備款來計算，分別需要準備120萬與180萬自有資金，房屋貸款金額分別為480萬與720萬元。
假設2020年間取得的貸款利率為1.5%，付息不還本的寬限期為2年，上面兩種購屋總價在寬限期間內，每年需要支付的房貸利息分別是7.2萬與10.8萬元。
以這間住宅年租金收益可達18萬的情況來看，這兩種購屋總價的買方在先不計算持有稅成本的情況下，扣除房貸利息之後，可分別獲得10.8萬與7.2萬的現金淨流入。
這樣的租金水平，加上桃園這類型住宅的房客來源穩定，算一算以住宅租金償還房貸利息的自償能力極佳，為什麼不能買來收租？甚至坐等捷運帶動後續增值？
貼近零元購屋
關於降低自備款，膽子更大的人，看到上面的現金淨流入數字，也許還會想到以信貸作為自備款來源。
上面兩種購屋總價的買方在先不計算持有稅成本的情況下，分別獲得10.8萬與7.2萬的現金淨流入，對照原本自備款分別是120萬與180萬元。
信用狀況良好的購屋人，還可以向金融機構辦理一般的信用貸款，或者嘗試申請房貸二胎。
以現金淨流入的範圍，申請正常的信用貸款或者銀行二胎貸款，就可以把真正從自己錢包掏出的自備款數字再次壓縮。
同樣的思維，若能把房貸從八成提高到九成，自備款等於從兩成降低到一成，在利率不變動的情況下，上述的購屋計畫只會更輕鬆。
隱憂與對策
整個置產過程隱含的問題在於，如果利率大幅調升，或者付息不還本的寬限期到了該怎麼辦？
前一個問題的答案，目前市場上公認利率沒有大幅上揚的條件，因為全球經濟狀況受到疫情影響，後續為了救經濟，幾年內應該沒有主要國家敢提高放款利率。
第二個問題的答案，關鍵在房貸申請人與金融機構的關係。
當寬限期到了，難道不能借新還舊 再變出一個新的寬限期？或者舊房貸銀行不願意，就沒有其他銀行願意了嗎？
如果真的都辦不到，很可能是房貸申請人自己財力信用 以及金融關係不足的問題，這就需要各自努力累積信用與經營金融機構的關係。
桃捷綠線的關鍵特色
除了上述購屋成本與租金收益分析外，鎖定桃捷綠線進行置產的真正企圖，在於期待桃捷綠線帶動長期房價與租金的雙重增值效益。
這也是桃捷綠線隱藏題材最迷人的地方，由於捷運綠線將連結機場捷運線、台鐵桃園站、捷運三鶯線延伸線等不同軌道，連結大台北都會捷運與台鐵軌道路網。
至於桃捷綠線後續繞過龍岡、延伸到台鐵中壢站，並與桃園捷運藍線對接，綠線還會往大溪延伸等...都可以先不要考慮。
單就捷運綠線將連結機場捷運線、台鐵桃園站、捷運三鶯線延伸線的特色，就已經確保桃捷綠線沿線長期發展穩如泰山。
最貼近雙北軌道網的新黃金路線
試著把行政界線拿掉，立刻能看出桃捷綠線擁有最貼近雙北捷運路網的重大特色，而且桃捷綠線穿過北桃園人口雲集的成熟地段，更不用提桃捷綠線與多條軌道交會，能吞吐更多雙北人口運量。
光憑這三點，在大桃園就沒有別的捷運線可以取代，若要說這就是桃捷綠線置產投資必勝秘笈，也絕不為過！
