把握初升段進場 全台1字頭潛力區成置產熱點
文/富比士地產王
2020年房市不僅在新冠疫情壟罩下全身而退，移轉棟數甚至創下近7年的最大量，各都會區房價也全面突破歷史新高。專家分析，持續的超低利率環境不僅有利自住客，著眼於房地產保值效益的置產買盤也紛紛出手，是造就去年房市榮景的主因，且這樣的趨勢已經成型，至少未來5年內都不會改變。
根據內政部統計，去年全台房屋移轉量來到房地合一上路7年以來新高，達32.6萬棟，年增8.76%，各縣市房價也都較去年同期上漲。其中，嘉義縣市的漲幅逾10%，居全台之冠，六都房價漲幅則以台南最高，達8.03%，台中市更是自2016年一路上漲至今，年漲幅為6.77%，位居全台第三名。
值得注意的是，有別於過往都是都會核心區領漲房價，近年房價漲幅則主要集中在蛋白區，顯示熱錢正持續、大量湧入房價基期低，且具有政府建設與民間投資題材的潛力區，一方面替不斷貶值的現金尋求避險處，一方面也看好這些區域的發展性，透過長線持有不動產的形式實現資產增值。
以台中港特定區為例，近年建設與開發題材不斷，除了有離岸風電計劃串起台中臨海產業鏈帶，起始於台中港的捷運藍線也在日前完成綜合規劃報告，三井OUTLTE商場2期也即將在今年夏天正式開幕營運，都替當地增加大量就業機會與移入人口，也吸引各路建商看好區域房市前景，紛紛進場推案布局。
根據統計，海線的沙鹿、清水與梧棲3個行政區，近6年的人口成長已多達上萬人，且隨著人口紅利開始發酵，建商也加緊購地推案腳步，其中不乏上市櫃與全國性知名建商。業者初估，光是聯悅、長虹、潤泰、遠雄、寶佳、麗寶與勤美等7家大型建商，合計在台中港特定區購入的土地就已超過8萬坪。
動作最積極的聯悅建設，近年已陸續購入6塊大型土地，合計面積逾1萬4000坪，由於推出的2期建案都在短時間內完銷，累積不少口碑，預計3月才正式公開的第3期「聯悅臻」，因擁有臨海第一排的稀有條件，加上是面積超過3000坪的大基地開發案，尚在潛銷期預約接單數量就已超過300戶。
業者表示，台中目前市區新案價格普遍都已站上3字頭，反觀海線房市發展題材眾多，臨海產業帶又聚集多達10萬就業人口，但房價仍停留在1字頭，不僅價格親民好入手，未來增值力道也強，短時間內再上漲1~2成也不是問題，因此買方除了自住客，著眼於短期收租、長期賺增值的置產客，更是一大主力。
以該案30坪的2房產品為例，購屋總價700萬元，若以貸款8成560萬元、分20年攤還計算，即便過了寬限期，每月應繳本息也僅要1萬8820元，與當地2房的月租金差不多，對於自住客而言確實租屋不如買房，對於置產客而言，則房貸支出幾乎可以全部由租金收入支付，且未來還有房價增值可期。
專家指出，從去年各地的房市表現，乃至於政府祭出打炒房政策之後，今年1月的房市移轉量來觀察，不僅首購與換屋等剛性需求信心仍強，在資金寬鬆、利率偏低，且營建成本居高不下的情況下，房價仍會溫和上升，只要市場沒有過熱疑慮引來政府調控，則自住與長線置產需求仍會是未來的兩大市場主力。
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