抓住雙北之外 最大多軌多百貨商圈大錢潮
文 ／ 李德芳
正在施作桃捷綠線的桃園車站，站前廣場原本就是百貨雲集的熱鬧商圈。
「軌道，把我們連結在一起！」新的軌道，還會讓更多人的生活彼此連結。
未來幾年間，雙北軌道路網將與桃園發展中的軌道路網連成一氣，屆時想在桃園進行長期置產，可考慮的不動產類型就不限於住宅，特別是受到富裕之家青睞的傳家型店面，後市絕對更加可期。
雙北店面大咖 布局五年以上
看好北北桃軌道生活圈一體化的大趨勢，約五六年之前，就有雙北前十大店面買家，進入桃園重點軌道商圈默默吃貨布局。
經過五年之後，這組重量級店面買家已陸續逢低買進多宗桃園車站周邊商圈透天店面．對照現在行情，有的店面總價漲幅已超過五成，甚至還有接近上漲一倍的精華店面案例。
即使這波新冠肺炎疫情期間，其手中握有的店面租金水平，仍能維持在理想投報率水位，讓當年猶豫不買的多組其他在地型店面買家看傻眼，只能自責錯失良機。
肥羊慎入 住宅經驗不適用
然而，看到這個例子，就以為桃園軌道商圈遍地黃金的店面買家可能要失望了，因為店面與住宅是兩個完全不同的市場。
沒有針對不同商圈店面市場認真做好功課的民眾，貿然進軍店面市場，必定成為仲介與賣方眼中的大肥羊．很可能不只買貴了，還買到日後租不出去的問題店面，不可不慎。
相反的，對於做好功課、財力充足的買方來說，本身就是科技產業重鎮、且持續吸納雙北外移人口的桃園，絕對是全台下一個重要的店面市場。
雙北之外 最大多軌、多百貨商圈
以含金量十足的桃園車站商圈為例，本身就是雙北都會區之外，最具代表性的多軌道與多百貨商圈，卻因為開發早已飽和，被人忽略其中蘊藏的店面價值。
實際上，桃園車站目前每日吞吐海量往返雙北通勤人潮，未來一旦納入施工中的桃園捷運綠線機能，還會把桃園藝文特區、南崁、八德等人口密集區串連起來。
後續桃園車站還將透過桃捷棕線連接北捷運迴龍站，雖然桃捷棕線開工時間未定，但在中央與地方擁有高度共識的基礎上，未來桃捷棕線也將成為桃園多軌車站的轉運軌道機能之一。
匯集台鐵、綠線、棕線等三大軌道，足以讓未來這座多軌道交會站周邊成為北台灣最關鍵的交通轉運熱點與一級商圈。
三大旗艦百貨廣場為核心
在桃園車站的百貨商圈部分，目前桃園車站廣場邊已有新光三越與遠百兩大百貨；順著中正路步行幾十公尺抵達中華路交叉口，則是轉型成為影城與流行廣場的原統領百貨。
這個路口還吸引了光南、寶雅、大創等知名連鎖品牌進駐，而且商鋪營運總面積都不小；其它像是麥當勞、肯德基、屈臣氏、康是美、佐丹奴等連鎖店當然也不會缺席。
配合桃園車站的海量人潮，生意自然興旺，除了早期的鐘錶店、珠寶店、眼鏡行外，更帶動周邊多元餐飲、3C、服飾、美髮等行業設點，不僅二樓具備店面效益，較高樓層還具備成為外語教室、各類補習班或者顧問公司的熱門承租地段。
這裡同樣也是傳統金融業的群聚熱點，在桃園火車站周邊百餘公尺半徑內，包括台銀、國泰世華、慶豐銀、彰銀、土銀、合庫、永豐、元大、富邦等都設有據點，而位於復興路上的台新商辦大樓基座還有台新銀與新光銀，十分醒目。
至於橫跨復興路與中正路的ATT美食廣場，以及復興路上的NOVA資訊廣場，也是此商圈內具備集客力的旗艦廣場。
隱藏地雷區 後續看轉機
要特別提醒讀者，即使桃園站前商圈人潮眾多，但卻隱藏著幾大地雷區，首先是中正路越過成功路之後的沿街店面，因為人潮動線轉移而衰敗，連帶讓過去盛極一時的中山路帶狀商圈聲勢跟著墜落，如今相當蕭條。
未來這部分店面轉機，完全要看桃園捷運綠線完工後的人潮流向而定。
其次，成功路一段的一二樓店面原本有多家運動品牌或者年輕族群喜愛的餐飲店面進駐，在電商購物與新冠疫情夾擊之下，這路段表面雖然維持熱鬧人潮，但區段店面市場卻出現微妙變化，多家店面的屋主默默委託仲介開高價求售，後續能否成交仍待觀察。
最後值得注意的，則是位在中正路與中華路口、統領廣場斜對面的舊遠百大樓，在遠百遷移到車站廣場後，一度出現整體管理危機，社會事件頻傳，成為桃園站前商圈的大毒瘤。
然而在桃園龐大的外勞族群娛樂購物需求持續成長與進入此區塊後，舊遠百大樓再度出現復甦跡象，不僅吸引大創與寶雅進駐，周邊店面也有逐步活絡的契機，與統領廣場的人潮互相呼應。
由此來看，這幾大地雷區也許是最具轉機的區域．畢竟立足在人潮洶湧的桃園多軌道多百貨商圈，衰敗極可能是一時的，未來若順應捷運建設趁勢再起，也不會讓人意外。
店面黃金廊道已然浮現
按照目前規畫，桃園站前商圈在捷運綠線完工後，往西一站到二站之間，可與桃園大廟後觀光夜市連成一氣，往東二站到三站之間，則是興旺的八德大湳商圈。
等於以桃園站為中心，由東至西、前後五六站間，都是人潮密集與重要商圈所在，其中蘊藏的黃金店面價值，已不言可喻。
