限貸令＋地價貴！小建商整合危老建築 效益提升20%
台中市今年第一季受理危老重建案激增至30件，超越雙北地區。
富比士地產王記者林婉琪／台中報導
央行選擇性信用管制上路後，限縮建商土建融貸款成數，不少中小型建商轉往舊市區整合危老建築物基地，根據營建署統計，台中市今年第一季受理危老重建激增至30件，不只超越雙北地區，且為今年危老最熱的直轄市。專家則指出，對於中小型建商來說，危老重建開發效益大，除了可節省20%的開發成本，同時也能解決因限貸令導致的自有資金不足問題。
根據營建署統計，去年6月以來，台中市受理危老重建共76件，雖然去年第3季申請件數僅13件，但隨著央行信用管制政策上路後，第4季危老重建申請案倍增至26件，今年第1季更是達到30件，超越台北（25件）、新北（22件）地區。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，政府為抑制房地產市場過熱，祭出限貸令規範，從去年12月政策上路以來，房貸及建築貸款餘額月增量均呈大幅縮減，推測不少中小型建商，開始轉向受限貸令規範的危老重建，解決自有資金不足的問題。
一名小型建商也分享自身經驗，近年來台中重劃區地價不斷創高，加上政府實施限貸政策，更加凸顯小建商自有資金不足的問題，若轉往舊市區開發危老建築，既不受高自備款約束，且舊市區法定容積高、再利用容積獎勵堆疊，反而可以換取更大的樓地板面積和更彈性的資金運用。
不過他也坦言，唯一的缺點則是，整合危老建築需和多名原地主溝通，推案時程可能比直接取得素地再耗時至少一年。
台中市不動產聯盟理事長楊祥銘則分析，舊市區法定容積率本就高於低密度重劃區，通常落在220%～280%間，若建商利用危老政策開發，還可額外獲得38%容積獎勵，相較之下，低密度重劃區法定容積獎勵僅140％，建商可申請之容積獎勵最多20％，兩者相較之下，舊市區每建坪開發成本至少可以少20%，未來反映在房價上也較具競爭力。
台中市都發局則指出，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》於2017年5月10日公布施行，依條例規定3年內10%時程容積獎勵已於去年5月11日屆期，並自去年5月12日開始逐年遞減2%，意味著今年5月11以前，建商最高仍可申請38%危老容積獎勵。
另外，根據危老條例修正法令，只要申請基地面積達二百平方公尺者，給予基準容積2%的規模獎勵，每增加一百平方公尺，另給予0.5%獎勵，而規模獎勵加上時程獎勵至多10%。時程獎勵將逐年調降，請民眾儘早申請。
