疫情下看房市：商用篇 工業地產仍將一枝獨秀
從目前已公布的統計數據來看，上半年各類型的不動產市場動能都相當強勁，光是全台大型商用不動產就已累積高達699億元的成交金額，創下2007年有統計以來的歷史同期新高。如果不是5月中突發的疫情讓買氣嘎然而止，今年不動產市場有可能是這波房市景氣反彈以來，連續第三年創新高。
有鑑於疫情對台灣經濟與民生帶來衝擊與改變如此巨大，房地產市場在後疫情時代的動向自然也值得高度關注。為此，富比士地產王特別專訪台灣四大外商商仲之一的高力國際董事總經理劉學龍，深度暢談後疫情時代不動產市場的可能走勢與發展，並針對包括土地、商用、住宅等各類型不動產市場進行細部剖析，以提供投資人與購屋民眾判斷市場走向的依據。
以下為專訪全文：
高力國際董事總經理劉學龍口述、富比士地產王記者李哲維整理報導
記者問(以下簡稱問)：就您的觀察，疫情對發展中的景氣擴張趨勢會不會有所改變？是否會影響企業購置辦公室，或是廠辦、工業地產的需求？就整體不動產市場而言，後續值得觀察的重點有哪些？如何預判中、長期的走勢與發展？
劉學龍答(以下簡稱答)：景氣擴張是近2年不動產市場高度成長的主因！而根據我們的統計，全台商業不動產上半年的交易量就高達近700億元，其中，自用型買方占比最多，尤其製造業佔比超過5成，資產交易類型有高達60%是工業不動產，而疫情之下讓辦公室居家盛行，也促使倉儲物流交易明顯增加，是工業地產表現亮麗的主因。
就我觀察，工業地產自用型產品仍是市場寵兒，將保持一定交易熱度，尤其疫情現象，將加速包括物流、倉儲、餐飲生鮮物流、冷鏈，家電、居家生活、3C電子等業者以及其餘自有品牌，擴大線上通路的布局銷售。
不過，對於下半年景氣及市場動向，我卻傾向保守看待。我認為，去年因防疫成效非常好，使得去年下半年國內景氣復甦、供應鏈轉單效應等等，造就成台灣去年經濟奇蹟，今年上半年經濟成長仍不錯，但僅是遞延現象，因此5月啟動三級警戒、6月市場交易就急凍，下半年交易萎縮現象將更明顯。
辦公市場方面，受到疫情影響導致的辦公型態改變，讓許多公司面對辦公室搬遷時，已不再像過去一般，需要這麼大的辦公租賃面積，而企業採取空間緊縮政策，房東必須想方設法留住租客，包括提供租金誘因，都不利於辦公租賃市場。但由於目前台北市A級辦公室租賃市場的需求大於供給，且空置率處於相對低檔，因此目前還未有調降理由，但最快明年初，將會有一波租賃市場的租金反應。
問：疫情重創國內零售與觀光產業，許多業者都面臨經營不下去的困境。最近是否有聽說店面出現換手潮、拋售潮？或是個別旅館求售的消息？疫情將會對這類內需型的商用不動產市場與產業生態，投下甚麼樣的變數？
答：現階段房東與租客需共體時艱，以求降低人事、管銷等各項費用成本，也希冀房東主動提供租金減免，協助租客度過難關。但如果全國三級警戒持續，我們可以看到，最快第3季，遲至第4季，店面將會有一波倒店潮，若是狀況持續未改善，則店面業主面對長時間待租壓力，最快明年初就會出現拋售潮。
此外，疫情也改變了未來商圈型態。以百貨公司為例，因為一般零售化妝品牌，在線上可被取代，線上購物興盛，將使得進駐百貨櫃位的餐飲品牌比例不斷被拉高，而民以食為天，食是民生必需，日後餐飲將朝外送品牌、內用佔比各半，雙管齊下，餐飲品牌街邊店比拉高、零售品牌佔比降低，較小商圈逐漸撐不下去消失，取而代之的是大型態商圈日益強大。台北市的四大商圈，未來將會面臨重新洗牌的局面。
至於飯店部分，去年下半年受惠於國旅大爆發，許多飯店業者業績大進補，雖然今年5月起因疫情封城，飯店業者首當其衝，但因上一波已經汰換掉體質較弱的業者，現在仍在苦心經營的業者應該還有辦法支撐一陣子，因此還未看到有急售、拋售狀況。
許多仍在苦撐的業者，現在都只能期待8、9月疫苗施打率提高、微解封順利實行，並在下半年重演去年國旅大爆發的現象，但若並未如期發生，估計明年初飯店業也可能出現拋售。
