預售屋未來走向？專家：預售屋換約、解約應納管
多數地政專家認為，預售屋換約、解約應納管，才是真正意義上的居住正義。
富比士地產王記者李哲維/台北報導
台北市地政局舉辦2021居住正義2.0系列論壇V，針對實價登錄2.0新制上路後，除將門牌、地號完整揭露外，針對預售市場，也推出預售屋交易資訊全面實價登錄，銷售前買賣定型化契約納管備查等新政策，多數地政專家認為，預售屋換約、解約應納管，才是真正意義上的居住正義。
台北市長柯文哲致詞時表示，居住正義最重要兩個重點，在於資訊透明和交易安全，而現行雖然有實價登錄2.0，將預售屋交易後30天納管，但猶如「琵琶半遮面」，預售屋還是有解約和換約問題，這類交易仍在私下進行，如何避免買賣雙方規避現行法規，怎麼保障預售屋，契約仍是實登2.0實施後須面對的課題。
屏科大不動產經營學系副教授楊宗憲表示，房市盛傳後疫情時代的報復性買盤，使民眾相信預售屋房價易漲難跌，有很大因素在於：第一，國內土地標售機制使地價定錨、代銷業存在價格發現的天性，只會越賣越高；而建商行銷策略使房價定錨，加上低利環境，開發商沒有還款壓力，民眾寬鬆房貸，也只能被迫接受高房價。
楊宗憲指出，「居住正義」應是如何讓住宅負擔能力不再是那麼沉重的負擔，如何降低價格定錨效果，必須從預售屋「銷售率」採取實質申報、多案逐戶登報等，提升正確性及申報率，尤其申報戶數和規劃戶數，而解約、換約也需實登註記，此外，中長期發展可提供各區均價、戶數、建商推案履歷、預售房價指數參考，提供消費者判斷。
台北市不動產估價師公會理事長鍾少佑指出，實登2.0實施後，的確使預售屋市場溢價空間逐漸縮小，但買賣雙方在交屋前的換約、解約價格的差異也對房價產生另一種的墊價效果，但這些並未被納入實登2.0的範圍，因此「預售屋換約、解約」對居住正義實踐是一大裨益。
住展雜誌企研長何世昌則認為，政府從房地合一稅、等稅制著手抑制房價，反倒助長房價上漲，這現象放大到全世界課重稅的歐美、中國國家皆然。就算課重稅，也多數成本轉嫁在消費者身上，而台灣高房價議題，最主要原因在於薪資水準幾十年停滯不前，房價所得比逐漸拉大，何談所謂居住正義。
內政部地政司司長王成機則指出，解約、換約未納入此次實登2.0申報範圍，在於解、換約不影響實際成交價格，且假設納管申報，使價格變動過於頻繁，降低參考價值，且反而可能淪為哄抬價格的工具。此外，換約性質屬債權讓與，涉及稅務問題，在房地合一稅2.0已有相關規範。
不過，王成機強調，內政部針對預售屋交易查核以提升法律位階，未申報及申報價格不確實，按戶處3~15萬元並限期改正，經2次未改正提高裁罰30~100萬元，此外，預售屋買賣契約範本建立，業者須符合買賣定型化契約規定，並自主完成檢查並申報，以導正預售屋市場交易秩序。
