房市贏家：汰弱留強，布局下一輪房產之王！
在北台灣，擁有庭園的獨棟別墅，是長期最被看好的房產。
文／李德芳
「世上最令人感到煎熬的事情，莫過於不知結果的無盡等待。」
面對新冠變種病毒疫情，迄今尚無專家能準確提出全球回到新秩序的時間預期，甚至連何時能有效控制疫情都無法預測．
根據英國BBC專題報導，以色列自今年7月底開始啟動第三劑疫苗的大規模注射計畫；美國對於接種輝瑞、莫德納前兩劑已達8個月的民眾也提供第三劑施打服務．
九月初，以色列時報還報導病毒專家扎卡對Kan公共廣播電台表示，考量到新冠病毒會持續下去，需要為接種第四劑疫苗做準備，不過他未具體說明以色列第四劑疫苗開打時間．
其他包括法國、德國都自9月起進行大規模「加強劑」接種計劃，也就是追加疫苗注射次數．
面對攸關性命的疫苗，全球民眾心底對疫情的憂慮，是會隨著注射次數增加而消失？還是反過來對疫苗效能與疫情獲得控制的信心開始下降呢？
隨著疫情時間不斷延長、似乎看不到終點，越來越多人想問：到底要等到何時、或者移往何處，才能讓家人真正過上安穩的新生活？
換牌，因應變局
實際上，能夠確定的是新冠疫情的威脅，不會止於現階段的Delta變種病毒，未來幾年間變種病毒還將持續威脅人口密集的大型城市．
而不同城市間的人口密度、交通建設、公共衛生醫療等差異，將影響未來民眾關於居住、工作、求學、養老等需求的地點選擇，連帶影響不同城市發展，以及當地的房地產走向．
在變種病毒持續影響全球期間，考慮到全台人口最密集的雙北都會區，最容易受到病毒威脅，民眾持有的雙北房地產應重新評估，汰弱留強．
至於喜愛房市投資，原本就擁有多戶房產的買家，可思考轉為進行跨都會區的置產策略，一邊調整在雙北都會區的房產持有組合，同時跨城市擇優買進資產，以「換牌」方式汰換條件較弱的房產，降低持有風險，並順勢布局下一輪主流．
雙北房產 汰弱留強
進一步看雙北都會區的房產布局，「汰弱留強」是絕對必要的思維．
特別是以雙北都會區為工作範圍的民眾，必須常常進辦公室、賣場、商舖、或廠區，住家地點很難遠離雙北都會區，擇優汰換手中自用房產，成為這個族群用來自保的換屋策略．
至於汰弱留強的選擇，針對集合型住宅大樓，要從空間與戶數量體對比來判斷．
要先提醒市面上出現許多提供社區與居家使用的防疫設備，定位上屬於空間的配件，而再多配件也不能完全改變建築空間既定的單層戶數與整棟家戶數量，只能在病毒來襲時，盡量減少由人口與家戶數衍生的傳染威脅．
舉例來說，面對集合式大樓住宅，若可選擇一層一戶，或一層兩戶雙併型大樓時，就不用保留單層戶數過多，或整棟總戶數量體過大的房子．
雙北成屋市場裡，存在不少假性雙併住宅大樓，真實的面貌是單户住宅內部重新分割成多戶套房出租，在選購自用成屋時，要盡量避開這類假性雙併户雲集的大樓．
此外，在無疫情時，雙北都會區的捷運與公車運輸極為方便，但考慮到變種病毒疫情反覆在全球各地延燒，為了避免搭乘公共運輸系統接觸人群，自駕車輛成為很多家庭的必備選擇．
停車位就成為重要的房產附帶要件，具備足夠停車空間的雙北居住地點，就是應該優先考慮持有的物件．
再來要注意一層一戶或者雙併型住宅建築是否屬於早期缺乏當層排氣設計、容易讓病毒沿著垂直管線跨樓層感染的舊式設計建築？建築的樓梯間是否缺乏通風採光設計，容易留存病毒？這類住宅除非改建價值極高，並不建議長期持有．
綜合來看，當手中握有的雙北都會區大樓公寓型房產，屬於單層及整棟戶數單純、停車位充足、擁有當層排氣設計、樓梯空間具備通風照明等條件，即使瘟疫警報響起，也能在硬體上把人與人接觸的頻率降到最低，並運用自有車輛進出．
即使跨出雙北都會區，評估集合式住宅大樓時，上述觀點仍然適用．
至於雙北都會區相對稀有的別墅類建築，重要性已再度抬頭，只要全區管理得當、附帶停車空間、鄰居水平良好，都具備長期持有價值．
跨城市遷徙 置產需求起飛
對於可以遠離人口高度密集區的家庭，或有購買更多房產計畫的民眾來說，「跨城市、擇優置產」成為未來幾年置產主流．
特別是雙北都會區的家庭，除了盡快在雙北都會區內採用汰弱留強策略，選擇安居住宅外，想要加碼置產時，該多考慮雙北以外的區域，作為雙北因為疫情進入高度警戒階段，用來移地安居的第二自用宅．
關於跨城市置產的選擇標準，除了個人喜好、家庭需求、以及對各區域景氣漲跌趨勢判斷等因素，仍應符合前述雙北都會區房產汰弱留強的衡量標準，以降低變種病毒再度在全台擴散時的居家風險．
緊鄰雙北 桃園吸力強
在跨城市的建議上，考慮到台灣西部走廊已經出現千萬人口都會廊帶的型態，涵蓋雙北、桃園、新竹、台中形成了世界級的經貿與科技產業聚落，原本就是最具成長動力的置產區段選擇．
雙北都會區自然不用多說，而緊靠雙北、保有通勤生活圈彈性的桃園都會區，近年出現具備優秀都市計畫與都市設計的重劃區域，是可優先考慮跨城市持有房產的區段．
由於大桃園早期發展階段缺乏完整都市計畫，導致桃園剛升格成直轄市時，都市計畫範圍比率在各直轄市排名中墊底．
現階段以中路重劃區、小檜溪重劃區最具優勢，區域街廓具備完整都市計畫與設計規範，地點緊貼桃園繁榮舊市區，前者靠近桃園環線，可以連結中山高與北二高，後者鄰近桃園捷運綠線的站點，交通機能各具特色．
大桃園另一處值得注意的，是由宏碁集團高層推動的龍潭渴望園區，屬於住宅區的部分，採低密度的都市設計規劃，配合地理特色，已經形成具備大型美式別墅社區的高級住宅聚落，在北二高的龍潭第二交流道正式啟用後，渴望園區聯外便利性也跟著一起提升，是喜愛美式生活環境的民眾，在跨城市置產時可多留意的優質區塊．
未來的「住宅之王」
整體來看，新冠疫情將改變未來的主流住宅觀點．如果前面提到的一層一戶或一層雙併型大樓公寓住宅能摘下未來住宅領域排名的后冠，獨棟別墅或者雙併別墅就是「住宅之王」．
未來無論那個都會區，都該重視別墅產品，其中具備親近自然條件的獨棟別墅社區，更是別墅中的珍品．
優質的獨棟別墅，在一樓會有花園，主人可以在自家庭園活動，不受外界干擾；頂樓空間的運用變化更大，無論是當咖啡廳，或其它休閒空間，甚至是可以看著星空入睡的閣樓，全憑主人想像．
獨立的私家車庫又是另一個重點，愛車的車主，每天都要看看自己愛車，不用受到其他人干擾．許多大型別墅更擁有主人專門用來收藏與展示藝術品的空間．
住在這樣的別墅社區裡，大概只有在遛狗、會車、或前往社區會館時，才會與鄰居交流；一回到家，就是自己的私人天地．
這才是未來住宅領域的真正王者！全台各都會區的優質獨棟別墅社區，將成為房市必爭之地，也最符合後疫情時代的居住理想．
參考投資市場經驗，只要開始的方向正確，就可等待豐收成果．面對變種病毒疫情的反覆干擾，誰能盡快整理手中房產組合，汰弱留強、布局下一輪主流產品，誰就是超越疫情的房市贏家．
(本文屬作者個人觀點．)
