買預售屋的都是賊？內政部辣手打房爭議多
針對預售市場炒作哄抬，內政部將祭出五大「打炒房」措施。
富比士地產王記者林婉琪／台中報導
針對預售市場炒作哄抬，內政部祭出全面限制預售屋換約等五大「打炒房」措施，打擊投機客炒房行為，台中在地業者認為，雖然草案內容成功抑制炒作行為，但當中存在不少「bug」，恐全面影響購屋族權益。
為抑制房市炒作亂象，內政部上周透過《平均地權條例》與《不動產經紀業管理條例》修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，五大措施包括；嚴懲炒作，最高處3年徒刑或併科5千萬罰金、預售屋解約須30日內申報登錄、私法人購屋採許可制並於5年內不得移轉，以及建立檢舉獎金機制等。
內政部次長花敬群於立法院內政委員會進一步說明，只要修正案經立法院審議並三讀通過，公告實施上路後，不論修法前或修法後取得的合約「都不得轉售」，相關措施必須溯及既往，避免投機客還有最後「逃命」機會。
其中，「禁止預售屋換約」被認為是最有效打擊槓桿操作過大的投機客，但當中存在相當多爭議點，關於炒作行為也沒有一個明確的定義，若相關配套措施若沒做好，或者甚至根本沒配套，不僅將造成市場不必要的恐慌，還會全面影響購屋族的權利。
業者指出，「禁止預售屋換約」恐將全面影響購屋族的權利。
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，該法案存在不少「bug」，包括買方若面臨非自願情形必須終止合約，卻僅能透過解約途逕，將白白損失10～15％的違約金給建商，且解約後，建商還可以視情況調整價格，若房價仍在上漲，則有可能加價賣出，反而不利於抑制房價。
一名中部代銷業者也指出，在市場資金充裕的情況下，內政部限制預售屋及新建成屋換約轉售，將直接影響成屋市場供需，中古屋房價勢必會出現超漲現象。
他解釋，既然預售屋不能轉售，資金會轉向成屋市場，因成屋市場單、總價便宜，不但不受禁止換約轉售限制，還有現買現租的優勢，對於資金飽足的客群來說，擁有較大的彈性。
不過，他也提到，首購族因自備款有限，仍會選擇購買預售屋，但受法規規範必須長期持有，除了預售階段3～4年不得轉售，成屋5年內轉售還需面臨房地合一2.0重稅，消費者出手勢必會更佳謹慎，因此，現在入手房價超漲的蛋白區，可能要更謹慎為宜。
內政部再出重手打炒房已造成市場恐慌，但專家認為不至於造成房價崩跌。
除此之外，另一項「私法人購屋許可制」的新措施，在市場上也頗具爭議。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，近年資金充裕的投資客，購買多屋與利用公司置產炒樓，確實是助長這波房價快速飆高的原因之一，短線上也有機會在新法上路前出現一波法人釋出的賣壓潮。
不過，由於憲法第15條保障人民財產權，避免受到國家或第三人的不當侵害，但即便是政府主張，因認為有助公益而進行剝奪或限制屋主的財產權，仍需注意要符合法律保留原則、比例原則、平等原則、法律明確性原則等，否則，過度管制恐有侵害私人財產權的違憲爭議。
至於內政部再出重手打炒房已造成市場恐慌，但是否會進一步引起房價崩跌？卓越不動產估價師事務所所長楊祥銘認為，對價格飆漲確實有抑制的效果，但「崩跌」倒不至於，「畢竟國內仍處在低利環境，市場資金充沛，又有產業紅利等因素，都足以撐住房價。」
中部代銷業者則坦言，「禁止預售屋換約確實會影響某些建案的銷售速度，但不代表所有業者都會受影響」，值得觀察的是，過去推案量體大的重劃區，當中是不是有過多的投機客「炒作房價」，或許在未來一段時間內就能見分曉。
