五大面向顯示房市落底 李同榮：自住族可進場

文/記者黃政嘉 台北報導

吉家網發布2018房市年報，該公司董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮指出，從房市價量走勢、建商信心、金融機構評論、購屋信心等五大面向分析，2018年是台灣房市落底年，也是第五次景氣循環已結束的關鍵年，由於房市未來兩年呈高價微降?低價微升的盤整格局，「建議自住族群可積極進場。」
 
對於自備款較少的首購族群，李同榮建議考慮預售產品，因房價處低檔或持平時，預售產品接近新成屋合理價，付款相較輕鬆，而三年後交屋的房價應有些漲幅，此時介入風險相對變低，不過房貸支出建議不宜超過家庭收入的35%，造成生活壓力。至於換屋族群，李同榮說可多花時間耐心議價，選擇讓利較大建案的全新餘屋。
 
李同榮指出，2016年房市交易量24.5萬戶，市場軟著陸，隔年交易量升至26.6萬戶，2018年交易量27.8萬戶，量能逐年增加，且近四年已把投資客全數清出，而累積四年自住買盤於2018年開始積極進場。
 
在房價季線走勢上，六都中古屋房價高點分別落在2014年第2季~2015年第3季，房價緩跌後低點落在2017年第3季~2018年第3季。從六都房價季線圖分析，證明全台房市已於2018年第3季全面止跌落底。

2014年第三季全台開工量與使照核發量正式死亡交叉，註定多頭市場正式終結，開工量由盛而衰，2016年第三季達到最低點，開始隨市場交易量回溫而遞增。2018年首季開工量由谷底翻身，越過使照核發量，正式呈現黃金交叉，顯見建商信心回升。

金融機構融資餘額方面，央行公布去年底全體銀行購置住宅款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額，各為6.98兆元及1.86兆元，續雙創歷史新高紀錄，顯示房市延續溫和復甦步調不變。
 
在購屋信心指數上，從近三年房貸餘額持續遞增觀察，顯現自住買盤支撐整個中古屋市場。另外，從第一次登記的新屋量體觀察，近年新屋佔比高達30%～35%以上，也證明建商餘屋在讓利求售下獲得明顯的消化，房市在2018年呈現高價新屋調整與低價中古屋積極進場下，房價獲得支撐止跌。雖然，市場仍有七到八萬中大坪數餘屋，待換屋族群進場消化，但近四年也累積近八萬戶的觀望性買盤仍待進場，因此，房價會進入以盤代跌的局面。
 
由於要在房市投資獲利困難，李同榮提醒，若產品年投報率有3%以上，則風險相對較低，目前投報率低的傳統商店不但?值有限，且風險極高，應是現階段不適合投資的逃命商品。

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