廠房剛性需求增 壽險業升格倉儲包租公
因網購盛行、疫情衝擊造成塞港問題，讓倉儲空間需求大增，壽險業趁熱投資升格當包租公。（圖／高力國際提供）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
除傳產對廠房需求多年來持續不變下，近幾年更因網購盛行、疫情造成嚴重塞港等問題，讓倉儲空間需求大增，順勢推升近幾年工業地地價與倉儲交易量；現在手握大筆現金的壽險業，開始描準廠房租賃商機，開始投資當起倉儲包租公。
高力國際董事總經理劉學龍指出，過去的老式倉儲多是以舊建物直接改裝，樓層高度、樓板載重、進出貨動線等並沒有完善的規劃，甚至不敷使用。因此，目前倉儲也面臨升級需求，除擔心塞港導致斷貨，需要一次大量買進更多貨源，需要更多儲放空間外，加上倉儲也需要科技化管理與服務，因此，近幾年出現專業的倉儲營運者量身打造符合的空間與動線，甚至提供貨物管理、軟體系統等服務，企業只需要把貨物放在裡頭就好。
劉學龍分析，目前倉儲運作方式主要分為三種，一是純粹當房東，像是國壽、中華郵政等，二是營運者，像是永聯物流，透過租用土地、建物等方式，再加值自身倉儲物流管理等服務價值，分租給電子零件業者或是消費品業者，第三種則是營運規模已經夠大，資金也充裕，因此，自身可以直接買地或是買倉儲來自用，包括全聯、統一、富邦MOMO等業者。
其中純粹當倉儲房東收租，推估租金收益率大約落在4%上下，相較北市辦公室的租金收益率還要高，至於，永聯這類的營運者除靠出租空間收益外，還外加服務價值，租金收益會再高一些。
高力國際資本市場及投資服務部董事洪煥哲指出，2019年至今全台倉儲買賣案，至少22筆，累積土地買賣面積達20.91萬坪、相當於2.63座大安森林公園大小的面積，累積買賣總額高達299.44億元，其中單筆買賣金額逾10億元高達14筆，單筆買賣土地面積逾1萬坪的則有7筆，買家包括國泰人壽、南山人壽、全球人壽等壽險業者，還有全聯、統一、全家、大聯大、富邦媒體等自用買家，甚至連REITs樂富一號也加入倉儲投資行列。
洪煥哲提到，2019年至今的倉儲買賣熱點主要集中在桃園市觀音、龍潭、龜山、楊梅、大溪，以及蘆竹等行政區，累積有10筆，再加上整體工業需求強勁，連帶推升區域地價從2018年至今，漲幅達四成以上。其餘則散布在基隆、新北市五股、新竹縣湖口、台中市梧棲、大肚、彰化和美、台南市新市以及高雄岡山等區域。
根據高力國際長期對於倉儲類型投資人的服務經驗，倉儲設點首重交通運輸條件及基地方正，逾萬坪土地更能發揮規模效益，目前倉儲擴充的投資動能強勁，但因北台灣地價近年大幅成長受到很大的挑戰，未來市場成長空間受限，南台灣因產業進駐、消費動能增加，倉儲投資的成長空間將值得期待。
