央行升息影響壽險業佈局 出現脫北潮往中部集中
日前央行進行升息，打亂壽險業佈局商用不動產的計畫，有可能捨棄北部往中南部集中，尋求大廠房的機會。 （圖／高力國際提仈供）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
相隔近11年央行再度啟動升息，日前宣布升息1碼，終結利率七連凍，促使壽險業者投資不動產的最低收益率從2.095%上升至2.345%，如此的調漲利率，讓原本已經很難在台北市買到適合商用不動產的現況更加劇困難，甚至出現脫北潮，轉往中南部尋求大廠房。
高力國際分析過去五年保險公司在主要都會區商用不動產購置金額，近年除2020年南山人壽世貿三館地上權、富邦大南港土地、王朝酒店、全球人壽國泰營區等指標大案釋出，推升當年度保險公司在台北市投資金額逾千億外，要找到可滿足保險公司收益率要求的投資物件是少之又少，反觀台中、桃園、新竹，受惠於產業發展強盛，辦公室、倉儲物流需求每年穩健成長，是壽險業鎖定的重點布局區域。
高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠表示，台北市主要商圈信義、敦南、敦北，甚至內科等，基本上都已經接近飽和，壽險業也已經布局很深，該買的、能買的幾乎都已入手，即便是內科辦公樓收益率已下探至3%以下，因有產業匯聚效益、空置率低，只要有全棟辦公樓釋出，仍非常搶手。
2021年商用不動產的買方，有45%是製造業，可見需求逐年增加。（圖／高力國際提供）
黃正忠指出，目前台北市僅有北士科、南港等算是商用不動產供給較大的區域，不過，前者仍屬於開發初期階段，目前僅有華固建設推出的廠辦案，即便價格賣得漂亮，但該區域廠辦價格是否就因此而定錨，仍有待整體區域發展成熟才能論定。至於，南港則是未來幾年供給量大增，將會出現一段整理期，就看屆時市場供需的變化。
新北市則受惠北市辦公室與商用不動產外溢需求，尤其是有捷運、道路交通便利，甚至公共建設匯聚的重劃區，而選擇設立辦公室的產業多數因有地緣關係或是特定需求。黃正忠認為台中市則有產業加持，前一波台商回流，不少台商為求升級，將廠房與辦公室分開，甚至到台中七期買進辦公室，目的不外乎要把市場擴大，提升自身的產業價值，但是再往南的台南、高雄，單靠台積電話題，頂多帶動住宅買氣，對於商用不動產、辦公室的產業支撐力道稍為薄弱。因此，即便壽險業者想要脫北，仍會挑選有產業聚落加持的都會區作為投資不動產的優先考量條件。
