都更危老替中小建商留活路？兩大風險讓業者陷觀望
都更危老配合政策推動獎勵多 但外在變數讓業者觀望（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
中央與地方政府接連出招打房，甚至祭出土建融限貸令，讓籌資能力不夠雄厚的中小型建商大呼吃不消，土銀更是開第一槍暫停承接土建融新案，但都更危老案不受限，讓不少中小型建商躍躍欲試。然而，有業者坦言，都更危老整合期長，加上近兩年工資、原物料飆漲，時間與成本風險難管控，目前仍在觀望中。
央行配合政府打炒房政策，對於購地貸款成數加以限縮，再加上升息，目前銀行貸款給建商的土建融，購地貸款土地屬住宅區者，風險權數從100% 調高至150%，且利率拉高、貸款成數也降至4成，危老、都更的土建融因不受此限，加上容積獎勵與稅賦減免等優惠，被視為中小型建商的「一條活路」。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前主管機關對於一般土建融嚴格限縮，都更危老因是政府鼓勵推動的方向，在資金面的借貸相對比素地開發寬鬆很多，尤其一些含金量高的老舊透天厝，更是開發商整合開發的首選，已有些中小型開發商轉進危老案開發，然而，由於之前造價大漲一波，的確也造成部分條件「給太好」的小推案，面臨動不了工的窘境。
有中小型建商表示，目前一般土建融案的自備款從2成大幅拉到6成，資金壓力相當大，背後如果沒有「富爸爸」當後盾，實在很難支撐，加上這波萬物齊漲，不單是民生用品，鋼筋木材等營造原物料也都大漲，缺工問題至今也是難解的習題，就連一般住宅案也出現開工日無限往後延遲，甚至停擺的現象。
至於承接都更或危老重建案，雖然資金門檻相對低，但前期取得住戶同意的整合期粗估就要花上3~5年，再進入各式的審查排程，等取得建照、順利開工，再加上完工，可能來回時間就得花上近10年，屆時，與地主談好的分配比例與條件，又會與當時的市況出現落差，因此仍在觀望是否進軍都更危老市場，可能會先朝公辦都更案的方向研究。
已有危老都更相關經驗的建商也指出，雖然目前危老都更各方條件較佳，但如果沒有相關經驗要進場，光是在整合、擬定重建計劃、送件申請等過程，就會有許多難以預料的挑戰。都更危老因整合與開發時程久，加上危老案通常基地規模較小，時間與成本風險難以管控，中小型建商進場前還是需要多評估。
新北住都中心副執行長兼發言人錢奕綱則表示，目前找上中心的建商近期並沒有因為政策因素而變多，但中心推動的案子，還是會以社區已有共識的建商為主。若進行全案管理的社區有建商需求，會以公辦評選機制的方式替住戶把關，挑選有建造實績、績優良好的建商，但最終決定權還是會交由住戶選擇。
積極在雙北地區布局，目前手上已有超過20個都更案進行中的鄉林建設董事長賴正鎰則建議政府，應該要加快都更審查效率與執行公權力的決心，與民間、屋主攜手，加速汰換老屋，取得多贏，鄉林未來也會爭取更多的都更合建案。
