連續升息？ 建商投資觀望濃厚 廠辧租金看旺
第一太平戴維斯預期今年工業廠房、廠辦、辦公室租金將會不受升息影響。（圖／資料照）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
俄烏戰爭、各國央行升息聲響起以及新冠疫情反覆的多重因素下，加深全球經濟復甦的不確定性，台灣大型商用不動產交易與土地交易總額，總額僅827億元，第一太平戴維斯分析主因在於建商投資趨緩所致。
雖然在科技業的帶動下，大型商業不動產交易量還是下滑２成，交易金額為337億元，比去年同期大幅減少34%，壽險業積極擴大投資型不動產布局下，辦公室與旅館成為最主流的交易類型，總額分別達163億元與65億元；壽險業為主力投資人，其中以中國人壽最為積極，單季投入金額達151億元，包括斥資120億元買下台中七期整棟商辦大樓，與31.9億元投資北市潤泰金融大樓8個樓層；其次，全球人壽則是以58億元，採售後回租方式向國賓飯店與新竹物流買下新竹市區整包資產，資產包含新竹國賓飯店與新竹好樂迪等標的。
2017年第1季-2022年第1季年度大型商用不動產投資金額統計。（圖／第一太平戴維斯提供）
第一太平戴維斯黃瑞楠表示，近期壽險業投資，在產業發展、人口紅利等議題下，南向投資的力道加大，積極透過購置不動產或參與公部門招商增加在雙北市以外的布局，像是台灣人壽參與高雄特貿三公辦都更案、國泰人壽參與高鐵桃園站地上權等，單筆投資規模皆突破百億元；央行升息1碼，壽險業的不動產投資報酬率門檻升高到2.345%，接下來市場進入升息循環，壽險業投報率門檻逐步拉高，預期雙北市以外的主要都會區，辦公室、物流倉儲、整棟售後回租的飯店，租金投報率較高，將能受到壽險業關注。
土地市場方面，交易規模小幅回檔，本季成交金額為491億元，較同期減少4%。對於央行限縮土、建融成數，以及金管會提高銀行土地放款風險係數的聯手，建商購地小幅放緩，金額僅達366億元；進一步觀察，建商投入土地與商用不動產的總金額僅有379億元，比去年同期大減3成。雖然購地規模縮減，但精華地區的土地追價力道穩定，尤其是高雄市與新北市政府第一季土地標售市場反應良好，平均溢價率達24%與8%。
黃瑞楠表示，台灣經濟穩健成長，去年上市櫃公司獲利大幅成長，營收平均年增率達16%，再加上台商回台投資方案將再延長三年，都將帶動企業的自用需求持續擴張。此外，半導體產業在北、中、南都持續建廠，台積電高雄廠預計6月動土，後續的供應鏈擴張需求陸續湧現，預期今年工業廠房、廠辦與辦公室的租金及價格將穩定成長。
另外，雖然目前台灣僅升息1碼，美國聯準會也已經放話今年會再連續升息，外界預期央行再度升息的機率大增，升息引發的不確定性將拉長投資型買方的評估速度與議價時間，再加上壽險業在不動產投資門檻調高的限制下，預期投資動能放緩，今年度商用不動產將由企業自用需求主導。
