好現實！屯區土地價值高 危老重建案竟超車舊城區

危老時程獎勵將於下月12日起，自原本的6%下降至4%。

富比士地產王記者林婉琪／台中報導

危老時程獎勵將於下月12日起，自原本的6%下降至4%，根據統計顯示，截至今年2月止，台中申請危老重建核定案件共計363件，其中又以北屯申請案件量最大、共計54件，至於平均屋齡高達38年的中區，申請案件數僅16件；專家表示，中區本應是最迫切需要重建的區域，卻因開發價值不如精華區，甚至在整合過程中找不到所有權人，導致危老重建困難重重！

台中危老核定區域

內政部2021年第4季統計指出，台中市房屋平均屋齡28.73年，為六都中老屋比例排名第5名，共有107.27萬戶，其中屋齡30年以上房屋約占39.73%。台中危老重建核准案件也自2018年起逐年增加，累計至今共計363件，除了北屯區以54件居冠外，北區也有超過50件案量，西屯區、西區則並列第三，共計37件。

值得注意的是，北屯、西屯區平均屋齡僅在20年初，但在水湳經貿園區、14期重劃區帶動下，開發價值高，也提高建商整合周邊老舊建築意願。

「寶輝VILLAGE」為台中面積最大的危老重建案。

舉例來說，台中面積最大的危老重建案為西屯中科一帶的「寶輝VILLAGE」，約2年多前寶輝建設購入原中科愛買量販店與原大東樹脂廠區共計8000坪土地後，分三階段開發，目前銷售進度來到第二期「寶輝世紀莊園」，據實價登錄顯示，25戶平均單價站上59.4萬元，寫下區域新高。

屋比房屋台中加盟總部執行長馬先右指出，西屯作為台中最精華的區域，坐擁房市題材，發展潛力不言而喻，交易量能也水漲船高，都讓開發商願意出手整合。

台中危老建築諮商中心業務經理江泓諭分析，若從台中申請危老重建核定案件中的基地面積大小可以發現，中型基地土地約90~180坪申請件數為180件、大型基地土地180坪以上的有121件，這也顯示有財力的建商，對於危老整合重建的開發意願逐步增加。

舊城區雖有迫切危老重建需求，但也常因找不到老舊建物所有權人，導致重建過程困難重重。

回頭來看舊城區，中區平均屋齡為台中所有行政區居冠，且全區有將近2/3住宅為屋齡30年以上，但至今危老重建核准案量僅16件。

江泓諭則指出，儘管危老條例吸引包含東海戲院、大紅地氈西餐廳、一福堂等獨建地主改建，但區域內還是有個案的所有權人或是其繼承人根本找不到，也讓整合時間拉長，難度提高。

正心不動產估價師事務所所長黃昭閔則表示，雖然危老重建時程容積獎勵已逐年下降至6%，但搭配規模容積獎勵最高仍可拿好拿滿10%額外獎勵，加上目前正值中央部會聯手打炒房，承接危老、都更案仍有不少益處，包括貸款成數有60％～70％的水準，貸款利率也很有競爭力，估計未來會有越來越多建商投入整合危老重建。

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