土地市場氛圍改變 建商調整合作策略
政府各項措施促使建商間開始採取合作策略，可以說是另類的獲利方式。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
各國升息聲響起，全球景氣復甦的不確定，再加上台灣政府多重打房措施，今（2022）年第二季大型交易表現疲軟，上半年土地與商用不動產交易金額明顯滑落，其中更以土地縮減幅度最大。第一太平戴維斯統計，上半年大型土地交易金額（單筆3億元以上）為776億元，比去年同期減少42%；大型商用不動產交易金額為675億元，年減率20%。
土地市場第二季交易金額為256億元，年減率高達70%。建商購地買氣明顯縮手，第二季僅購地256億元，合計前2季建商購地金額為545億元，僅有去年同期一半。主因為住宅市場氛圍的轉變、土建融緊縮以及營建成本上升，建商放緩購地與推案速度，促使多家建商開始調整合作策略，採「合建」或「合作聯盟」等模式以因應市場變動，同時也達到分散開發風險的效果。
第一太平戴維斯表示，興富發建設旗下的博元建設，與地主精銳建設和鉅本建設合作，共同開發台中水湳經貿園區兩合建案；台北車站的E1E2公辦都更案，由冠德建設領軍，結合藍天電腦、華泰投資合作聯盟所拿下，預計全案總投資金額高達300億元。
2016年至2022年上半年大型土地交易金額統計（第一太平戴維斯提供）
商用不動產第二季總成交金額為266億元，比第一季減少35%；上半年成交金額為675億元，年減率20%。交易活動雖減少，但仍遠優於2016年、2017年市場低谷時，全年交易僅600億元至700億元的表現。
第一太平戴維斯表示，壽險業表現最活躍，不動產投資金額達227億元，隨著升息腳步，目前保險業的最低投報率門檻已由年初的2.095%提升至2.47%，大幅限縮雙北市市中心的不動產投資機會，若加計富邦人壽買入新竹湖口物流土地，第二季壽險業僅購置不動產43億元。因應升息循環，保險業同步調整的不動產布局策略，除往南尋求投資標的外，也採售後回租方式，確保投資標的租金水準，以獲取更高的投報率。
2016年至2022年上半年大型商用不動產交易金額統計（第一太平戴維斯提供）
商用不動產的投資型買方動能增加，占比達65%，除了壽險業以外，專業投資機構、零售業與傳產製造業的表現也都相當積極。統一集團斥資59億元買下信義誠品商場的部分產權、領航家投資興業以30.7億元購入內湖五期的整棟預售辦公大樓、白氏投資則以19億元買下南港整棟廠辦砳建築。第一太平戴維斯分析，投資買氣是受到通膨的推動。
另外，科技業買氣停滯，上半年購置金額僅117億元，規模僅剩去年同期的一半，主要受到歐美消費力道衰減隱憂、庫存去化速度減緩等因素，國內外科技龍頭對於下半年營收預期轉趨保守，再加上過往幾年購置自用廠房、廠辦的剛性買盤爆發，目前不少大廠都在進行建廠計畫，都對科技業購置需求造成影響。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然國內經濟表現相對穩定，各家機構皆預期今年台灣經濟成長率仍可保住3%。展望下半年，土地單價雖可維持目前水準，但考量造價與融資成本大幅上升，建商追價力道放緩，而土地交易規模能否穩住，端看公部門土地釋出速度而定。商用不動產方面在壽險業投資門檻拉高、科技業縮手下，交易規模放大不易，租金投報率將是買方的關注重點，而目前辦公室、廠辦與廠房租金行情仍保持緩步上升，有助於商用不動產價格維持穩定。
