大型行庫加入「百百風」戰局 都更危老案優先支持
都更危老新案有望獲得銀行支持，進行百分百房貸，且利率優於非都更危老案，各大行庫跟進。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
政府打房不遺餘力，改變了銀行業對於房貸的承作態度，在十多年前曾出現過的「百分百房貸」，據傳又再現蹤。銀行業者在都更危老業務上競爭激烈，民間銀行紛紛吹起「都更危老百百風」。業界人士透露，這種「百百風」的都更危老案件，金額少則3億～4億元，多則高達20億～30億元，往年最早發起的多為中小型銀行，積極透過都更危老提供100％貸款，爭取業績，現在大型公民營銀行也加入戰局。
據悉，百分百融資的都更危老案，幾乎都集中在雙北市，由於相對於一般的土建融案，最多只能取得對開發金額約5成融資，其中1成還必須保留在動工時才能再動撥，都更危老融資提供的「百百」條件，可一次供應建商全部的資金需求，因此銀行特別要求，必須把這筆100％撥出的融資，全數存在銀行的信託帳戶。
而資金充足的大型行庫對百分百融資的危老案，分為兩種方式把關，第一、原地主自蓋自建的危老建案，會給予百分百融資，建商主導的危老案最高則可貸至7成；第二、危老建案在轉為房貸後的房貸成數最高可貸7成來估算危老所需建融金額，若地主戶總資金需求在限額內，就可獲得行庫的百百融資支持。
金融業人士表示，這種100％融資的建案，坪數大多以100～200坪居多，也有發現超過300～400坪的百分百融資案；但也有些類型較為特殊，主要和住戶是否全數同意有關，由於危老有必須要全體住戶都同意才能承作，因此實務面，也有將同一個基地分成兩個區塊，未能獲全體住戶同意的則以都更進行。
銀行主管指出，這種危老都更百分百融資的風險控管，除透過將全部資金撥入銀行信託專戶來把關，建設公司也必須出具完整的報告書，包括建築師的意見及聘請費用、營造工程費用、專門把都更危老流程的團隊費用，及其他專業規畫費用例如綠建築的打造等細節，都須包括在內，銀行再根據開銷，從專戶撥出費用給建商。
危老都更貸款採百分百融資的做法，在金融圈愈來愈常見。業界人士分析，銀行競推都更或危老的百百融資，主要有「銀行法第72條之2的排除計算」、「百百融資利率優於其他房貸利率2.5%~3%之間」和「免除傳統方式容易受都更或危老參與者遇到繼承糾紛，導致撥貸受阻的情況」等三大誘因。
銀行主管表示，不論都更或危老重建，都排除在銀行法第72條之2的計算範圍，加上金管會資本計提的風險權數計算上，較其他土建融案低很多，兩相考量下，大型行庫偏愛承作，尤其地主自地自建的危老案，不但給到百分百的融資，利率上也願意給更多優惠；許多為地主自地自建的危老案，利率目前連2％都不到，僅在1.9％～2％，和現在很多的土建融新案有很大的落差。
一般的土建融案，在銀行法第72條之2的上限限制，開始出現「以價制量」效應，土融新案，一般利率都在2.5％以上，而建融新案還會再多出半碼或1碼，利率水準不少已超過2.7％。
