頂辦租金大翻身 5大支撐租金每坪破4000
信義區在連續3季租金持續穩住上漲，本季首度突破每坪4000元大關，站穩頂辦最高租金寶座。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
瑞普萊坊發布最新《亞太區頂級商辦市場報告》，在解封、換手潮、新需求、通膨、資產活化等5大支撐之下，頂辦租金強勢站穩每坪4000元關卡，且連續3個月租金上揚，預估年增至少2%以上，台北頂級商辦租賃市場呈現價穩量增的態勢。
全球獨立不動產專業顧問公司萊坊（Knight Frank）公布最新一季亞太地區頂級商辦市場報告，調查研究指出，面對40年以來最猛烈的通膨壓力以及各國積極升息的經濟情勢下，辦公室需求量持續增加，亞太地區頂級辦公室，繼前一季租金季漲0.8%之後，第二季租金續漲1%，有築底反彈的現象，將疫情期間重跌7%的租金趨勢線轉為向上走勢，超過半數的商辦市場已恢復到疫情前的租金水準。連續3季復甦之後，瑞普萊坊預期全年租金漲幅將超過2%。
瑞普萊坊商業不動產服務部資深總監盧佳青表示，台灣在第二季雖然受到本土疫情升溫、升息、金融市場波動的三重挑戰，有部分科技、加密貨幣產業縮編或撤出市場的狀況，但整體商業環境持續穩定，未影響商辦租賃需求。信義計畫區的頂級商辦供給量約16萬坪，空置率上季的從3.54%下降到第二季的2.43%，平均租金從每坪每月3,847元漲至4,039元，空置面積更從5,700坪降到4,000坪以下，供給有限及穩定去化，將持續推升租金的漲勢。
頂級商辦可以說是供不應求，信義計畫區頂級辦公室已成為國內外知名企業首選，租賃市場十分活躍。在空置率部分，在科技業的推動下，第二季空置率下降1.9%，只有少數因疫情而封城的地區，不降反升，其餘城市則復甦力道強勁，其中以首爾的空置率1.6%、台北市2.43%的表現最佳。
萊坊全球租賃策略及解決方案部門預期下半年空置率還會下降。雖然許多企業持續採取混合式辦公模式 （Hybrid Working），但亞洲大多數承租人還是以傳統辦公室為主；根據調查研究，23個亞太城市中，金邊的空置率45%、吉隆坡28%、雅加達27%、孟買20%、馬尼拉19%，中國大陸大部分的一線城市也高居雙位數，因此65%的城市屬於有利於承租方議價的「租客市場」。相對來說，只有首爾、台北、胡志明三地因供不應求，屬於少數的「房東市場」。
台灣經歷疫情壓力測試後，商辦市場在亞洲仍能維持低空置率；下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流陸續恢復正軌的激勵下，有望推進外商重啟佈局的決策；其次，疫情、通膨、升息帶動機構法人資產處分、購併，以及調整自用及收益不動產部位，除了強化買賣市場的交易量能鞏固，也間接形成量體釋出以及各類以租代買或招租需求，再次催動了市場的供給量能。
盧佳青認為，以上5大因素，就足以在未來三年辦公室租賃市場將呈現穩定、平緩成長。疫情加速產業鏈重組的需求結構，越來越多跨境電商、軟體、金融、物流的產業投資，放大對台灣的商辦租用需求。另外，在ESG的要求下，對於物件探詢已經延伸到內湖、南港，甚至北士科未來新大樓，綠色溢價（Green Premium）將反映到個案條件及租金表現。
而原本預計透過都更改建的舊大樓，並在2023年投入市場成為新供給，紛紛因工料成本雙漲，出現延遲完工或暫停重建的現象，呈現供不應求的現象，支撐租金價格居高不下；最值得注意的是，A辦大房東也順應混合式分流辦公的趨勢，導入co-working元素，用最靈活的營運模式，提高辦公空間使用及招租效率，讓租賃市場更多元更有彈性。
