2022前三季 土地與商用不動產交易總額衰退三成
第一太平戴維斯Q3季報，前三季商用不動產總量交易持續衰退，唯商辦交易量創新高。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
全球經濟衰退風險增加及各國進入升息循環等負面影素影響下，國內大型商用不動產成交量能持續衰退，根據第一太平戴維斯統計，今年第三季大型商用不動產成交金額為263億元，比去年同期減少44%，交易規模連續三季衰退，累計前三季總交易金額為962億元，年減27%，交易量能回檔至2019年來新低。
雖然市場氛圍轉弱，整體商用不動產交易量能下滑，辦公室交易卻明顯提升，前三季成交金額達到358億元，成為今年的交易主力項目，規模比去年同期增加5成，寫下近八年新高。辦公室主力買方為保險業、專業投資機構以及個人投資人，包括中國人壽以120億元購置台中七期的豐邑市政核心大樓，北車商圈的國產實業大樓由個人以65億元買下，以及領航家投資以30.7億元買下內湖五期整棟預售辦公大樓，都是區域內少見的整棟投資標的，顯示當市場不確定性升溫，這類傳統核心資產的保值性受到投資人重視。第二、三名則為科技廠辦與廠房，則分別為225億元與163億元，交易總額分別較去年同期降低三成。
保險業成為前三季的最大買方，今年購置大型商用不動產金額的累計達314億元，其中更以中國人壽最為積極，累計總額達239億元，全球人壽則以61億元為第二，主要偏好辦公室跟廠辦，分別投入168億元與87億元。隨著中央銀行升息，9月底保險業不動產投資報酬率門檻已上升至2.595%，保險業在台北市投資不動產的難度增加，投資目光將鎖定台北市以外的主要都會區辦公室或產業聚落的工業廠辦或物流中心。
大型土地交易市場則呈現工業地強、住商用地緩的局面，桃園航空城產專區土地標售開出總規模超過220億元的交易紅盤，推升第三季大型土地交易金額為595億元，季增率達127%；前三季土地交易金額累計為1382億元，年減率31%。
今年工業土地交易大放異彩，前3季工業地達到649億元，規模呈倍數成長，主要受益於新興工業區開發完畢釋出，以及建商擴大廠辦市場布局。多個公部門主導開發的工業區逐步成熟，陸續釋出下，科技業、物流業、製造業與航空業積極取得大面積土地擴廠，例如星宇航空以總價89億元取得航空城4.3萬坪工業地，寫下近年最大宗工業土地交易。公部門更透過限期開發、完成使用前禁轉售，或先租後售等方式，引導工業用地流入真正需求方，以近期多個公部門釋出的工業地觀察，桃園航空城工業地每坪20-28萬元，與嘉義馬稠後產業園區5.2-5.7萬元來看，相較於周邊工業土地行情，都有1-2成的價格優勢。
另一方面，雙北市廠辦需求穩定成長，指標建商廠辦推案銷售狀況良好，吸引建商購地推案，例如長虹建設斥資近20億購入內科西湖段土地，單價每坪285萬元，已追上住宅區土地行情，國揚則看好新北市，陸續購入新北市三重、汐止與中和工業土地，將興建廠辦銷售。
住商用地方面，央行選擇性信用管制以及升息導致住宅市場降溫，直接影響建商購地動能，累計前三季，建商僅有732億元，比去年同期萎縮5成。從近三年建商購地布局最積極的台中市觀察，過往3年每年土地交易金額突破400億元，今年截至目前累計金額則僅達76億元，除了受公部門未釋出大型土地標售案所致，也顯示建商保守看待未來住宅市場發展。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年第二季與第三季台灣不動產市場壟罩在升息不確定性下，買賣雙方保守觀望，但隨著上周央行理監事會宣佈再度升息半碼，並表示接下來的升息腳步會同時兼顧經濟成長，也顯示台灣未來將維持緩步升息，有利於不動產市場維持穩定。
接下來邁入第四季傳統交易旺季，國門即將解封，整體經濟活動回歸正常，商用不動產交易量能可望緩步回穩，但貸款成本增加，自用者將面臨租買選擇，價格將維持盤整的格局，投資人將偏重租金穩定成長的辦公室與科技廠辦。土地市場方面，土建融限縮仍然是建商購地的緊箍咒，再加上年底縣市長選舉將至，公部門土地標售放緩，預期年底前建商購地動能將維持低檔，預期全年度土地交易將維持在1700億至1800億的水準，比前一年度量縮三成。
