房市持續冷凍，誰會先降價？ 專家直指犯這錯誤是唯一關鍵
房市持續冷凍，買賣雙方價格仍在拉鋸戰中，誰會先降價？ 專家直指犯這錯誤是唯一關鍵（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
房市第三季交易量急凍，10月份又遇到股市下挫，讓傳統房市旺季的開端，交易量仍未見起色，尤其是指標的預售市場，除了交易繼續緊縮外，來客複訪頻率增加，付訂的時間期拉長，期待降價氣氛濃厚，到底誰會率先降價？房市趨勢專家李同榮指出，此刻建商降價不會是財務問題，而唯一關鍵問題會是個案產品定位問題所產生的銷售嚴重障礙。
李同榮指出，建商累積數年獲利，口袋深，挺得住降價壓力！今年房價在七大利空下不跌，一定有其市場支撐基本面，成屋市場剛性需求穩健，1-9月交易量小縮1.99%，預售市場明顯受投資客倒貨、市場多殺多、股市重挫、地緣政治、等影響對未來市場的信心。
而在此時，建商因累積前兩三年的獲利基礎，營建業因採完工收益入帳，今年的財報獲利率普遍亮麗，以致上市公司營建股展現比大盤抗跌實力，建商口袋深，自然挺得住季節性的銷售壓力，但代銷業可能就馬上反應市場的銷售障礙與壓力。
在房市多空拉鋸下，李同榮指出，會降價的關鍵在於「產品定位」問題。
他說，這波多頭房市由剛性需求主導，以傳統產業為主的中南部台商大量資金回流，不是投入新興工業區的擴廠投資，就是把閒置資金大幅流入房地產投資與置産，加上通貨膨脹保值心態，更激發兩代不同堂時代潮流，年長者協助年輕人置產已經蔚為風潮，因此小坪數2-3房，總價不超過1,500萬產品的新建案，成為當今市場主流，惟近年因單價高漲，無論是大樓或透天新產品，都寧願縮小產品空間，控制總價不要超過一定範圍。
惟仍有些建商考慮市場產品同質性太高，規劃40坪以上較大坪數空間産品，以三房以上產品企圖擴張市場需求，但沒考慮到產品定位，在換屋需求沒有跟進階段，總價定位過高，就會造成銷售的兩大障礙，一是，因新開發地段商圈尚未成熟，無法吸引到高總價換屋需求者。二是，因總價過高，對首購而言，無論是自備款支付能力或房貸負擔都會造成壓力與觀望。
李同榮強調，現階段會率先降價不會是財務問題，主要是定位與銷售嚴重障礙導致非調整策略不行，因此不會成為骨牌效應，尤其以降價退費方式，往往是銷售初期不順，迅速調整行銷策略，除了降價以外，「退費」行為應該是在銷售數量與退費損失有限情況下的一種行銷策略，以目前而言，也應該不致有太多業者跟進，無論誰先降價，應屬個案的個別表現，市場悲觀氣氛不必過度解讀。
