銀行「五大禁令」 李同榮：危機就是轉機
銀行祭五大禁令管制土建融，房市專家李同榮認為各有好壞。（圖／資料照）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
房市陸續傳出爛尾樓事件，雖是零星個案，但為避免「爛尾樓」情況擴散，大型行庫已祭出「五大禁令」管制土建融，其中更要求建商必須和銀行簽署「續建承諾」，並必須先出足5成的自備款存到銀行專戶，銀行才會撥出土建融貸款。
政府出手打房，力道強勁，大小建商無一倖免，中小型建商無力承擔建造成本，只能尋找大型建商的協助，若建案無人接手，只好中止工程。李同榮指出，爛尾樓出現的主要有「營建成本高漲」、「建商淘空」兩大因素；近三年來營建費用包括建材、人工、等成本每坪增加5-8萬，對單價30萬以內的區域而言，營建成本增加二成到三成之間，反而對於兩年前售完的預售案造成虧損或無利可圖窘境；然而建商在房市順勢時，資金槓桿操作過度，以致在房市銷售出現障礙，就會出現以東牆補西牆的困境。
因此，大型行庫祭出「五大禁令」管制土建融。包括1、不論是建造人或是建案本身的土地，兩者都必須作銀行信託；2、建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」；3、建商若採先建後售，則自備款必須先撥入銀行的專戶，且必撥足5成，銀行才願撥款；4、建商若採取預售屋，則預售款項必須先撥入銀行專戶；5、建商本身必須紀錄良好，沒有任何和銀行的違約紀錄或交屋爭議，行庫也要檢視其以往的銷售紀錄。
房市專家李同榮認為行庫的五大禁令各有優缺點，為防止資金被淘空或土地被查封，建造人或是建案本身的土地，都必須做「銀行信託」，可強化風險控管；另外為防止因信託金額不足而延宕續建工程，建商必須和銀行指定的「建經公司」簽署「續建承諾」。建商本身信用紀錄必須良好，行庫也要檢視其以往銷售紀錄，建商的品牌信譽與推案銷售率的稽核，才是防範爛尾樓的最佳措施。
對於先建後售，建商必先撥足5成自備款，銀行才願撥款。李同榮表示，先建後售的建商較具有資金優勢，會出現狀況屬少數，此項規定為多此一舉；建商若採取預售屋，則預售款項必須先撥入銀行專戶：預售款撥入專戶已被廣泛使用，重點在於專戶資金的控管準則與稽核機制。
李同榮指出，預防爛尾樓出現，防範重於治療，現在有零星個案出現，反而讓市場提早發現警訊，危機就是轉機，市場的推案若能踩剎車，以近三年建商的獲利表現，未來市場若反轉向下，應會如上一波房市循環走軟著陸趨勢，爛尾樓不會有骨牌效應；在市場需求放緩的情況下，建商不應以先售先贏的思維競相搶先推案，應視市場需求而謹慎推案，才不會產生建商間的多殺多現象。
