商辦空置升幅2成以上 黃舒衛：未來5年面臨租客市場挑戰
高力國際積極延攬業界菁英加入，新上任的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛（左二），就是其中之一。（圖／記者楊偉光攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
東、西區門戶計畫藍圖已成形，未來5年東、西區各自有數十萬坪的新建辦公室，若再加上壽險以及建商在市區內透過危老、都更重建辦公大樓，以及地上權開發案，而這些潛在新增供給預期會在三、五年後釋出，屆時辦公室空置率可能瞬間暴增，甚至有機會突破2成。
儘管第三季北市辦公室租賃市場空置率僅3.24%，呈現供不應求現象。新上任的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，未來業主將面對供需失衡的壓力及「租客市場」等挑戰，包括區域發展多極化、新增競品彈性化以及需求條件弱化等。頂級辦公室供給不再僅限於信義計畫區，未來還有東、西兩大門戶總和超過80萬坪新增供給的挑戰。而新增競品彈性化則是指北士科、內科、南港的產業辦公室結合生產及成本優勢，透過總部、客製化的策略，進一步強化對承租方的吸引力。
高力國際董事總經理劉學龍指出，北市辦公室市場將在一年內出現空置面積倍增、兩年內空置率倍增的趨勢，最悲觀的預測，五年內甚至出現空置率跳增至雙位數的去化壓力，翻轉過去「房東市場」的絕對優勢；需求條件弱化則是因為受到疫情、數位轉型、少子化、共享辦公室的刺激，企業對辦公空間的需求也出現價、量、質的變化，過去快速擴張、膨脹的租賃需求也會出現量變、質變。
北市辦公室市場將在一年內出現空置面積倍增、兩年內空置率倍增的趨勢。（圖／記者鄭志宏攝）
東、西區兩大辦公室供給商圈分別為南港、台北車站，而兩地新建辦公室絕大多數以出租為主，要如何在最快時間內去化龐大的辦公室量體，將左右租金變化。高力國際調研部董事梁儀盈分析，南港有完整的科技產業聚落，預期科技製造業等租客會往該區靠攏，反觀擁有交通便利的台北車站則會以貿易、傳產或是金融等產業進駐。
部份建商現階段已改變先買地蓋樓然後出售的策略，反而先尋求專業機構的意見，將握有潛在租客或是買家的名單，再去買地蓋樓幫買家量身打造辦公室空間。黃舒衛表示，建商主要是保障新建辦公室可以立即創造收入，尤其正值升息循環，經濟情勢相對保守，甚至企業整併的情況下，辦公室需求正在減弱。因此，業者反而希望透過早鳥出租，或是先找到買家再進入辦公室開發市場的傾向。
另外，淨零排碳趨勢已定，未來建商對於新建辦公室大樓是否有先行導入節能的系統或是設備，都將會左右未來辦公室銷售或是承租情況，尤其是頂級辦公室大樓更要講究這一塊。黃舒衛表示，不論是租客或是買家心態，都從過往的買來自用轉向先行承租，在升息循環下，利息加重、租金收益率受到侵蝕，各方成本考量，可能會降低原本的辦公室需求量體，轉而以先行承租為主。尤其近幾年不少知名企業都將辦公室改為「共享辦公室」，100個員工可能只準備80個位置，實質上辦公室需求空間是呈現縮減的態勢。
