商用不動產與土地交易總額創4年新低 工業土地站穩交易規模
第一太平戴維斯年終報告指出，商用不動產與土地交易總額在2022年創下4年來的新低點。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
商用不動產與土地交易總額在2022年創下4年來的新低點，根據第一太平戴維斯統計，2022年(截至12月14日)大型商用不動產交易金額達1325億元，比去年減少25%；再加上政府打房，建商購地動能減半，從原本積極走向保守，今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元，年減幅度更達39%。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，受到央行持續升息影響，不動產買氣自下半年起明顯降溫，第4季商用不動產金額僅161億元，呈現旺季不旺的格局，為近10季最低單季交易規模，幸而今年上半年買氣穩健，全年交易量能仍維持1325億元的相對高水位。
各類不動產中，辦公室買氣異軍突起，成交金額達469億元，規模較去年翻倍，更成為各類商用不動產之中，唯一正成長的類別，更促使「壽險業」與「專業投資機構」積極布局，多個知名商辦交易，包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區統一國際大樓整層辦公室，中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓，辦公室單價陸續創下紀錄。
工業不動產部份，受到科技業庫存升溫與接單能見度不高，擴廠需求較去年下滑，廠房與廠辦今年交易金額僅為301億元與277億元，第一太平戴維斯調查，主要工業區今年土地單價漲幅約11%，是自2016年調查以來第二高的漲幅，具備三種特性的工業區漲幅最明顯，一為單價在1字頭的工業區，具價格吸引力，二為位於科學園區周邊工業區，可享產業外溢效果，三為位於捷運沿線的都會型工業區，在都更與工業立體化政策帶動下，由平面式改為立體使用，坪效帶動地價。
不過，公部門在今年積極釋出土地，帶動工業土地交易熱潮，全年交易金額達到1332億元，僅較去年減少9%，仍站穩台商回台投資潮以來交易次高規模。工業地指標案包括桃園航空城七宗產業用地標售案，總脫標金額達227億元，售出超過10萬坪工業土地，航空業、零售業、生技製藥跟物流業者都積極補充土地庫存。
今年保險業依舊是最強勁的買方代表，雖然央行今年已連續3季升息，商用不動產的自用型買方轉為保守，投資型買盤月卻未受影響，投資交易占比達到63%，保險業成為今年最積極的投資買盤，投入金額超過403億元，比去年增加3成。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，隨著基準利率調升，不動產投資最低投報率門檻已提高到2.595%，保險業將投資策略逐潮轉向雙北市以外投資標的，光是在今年就有7成的資金布局於雙北市以外的不動產，具穩定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓，都在投資標的之列。
在政府積極打房的影響下，住宅市場買氣下滑，房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸，土地交易規模明顯下滑，全年成交金額減少39%，建商購地動能明顯萎縮，全年購地金額為1059億元，年減率達5成，公部門減少釋出建地以及2019年到2021年之間，建商購地金額累計超過6000億元，土地庫存豐富，這也使得土地新案評估上更為謹慎。
黃瑞楠表示，建商從原本自主開發採多樣化策略以分散風險，不論是提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案、以及品牌建商合作推案，以降低未來住宅市場波動所產生的風險。
