2023年將釋出16萬坪商辦空間 空置率將由3%提升至7%
明年開始將有 16萬坪商辦空間加入供給行列，可望為企業帶來新辦公室的物件選擇。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
高力國際「2022年第四季台北市商辦市場調查」指出，商辦市場將於 2023 年新增 16 萬坪空間，將可以緩解企業尋求新辦公空間的需求，預估明年商辦租金漲幅約 2% ；面對經濟放緩、通貨膨脹、緊縮貨幣等多重原因，今年商用不動產與土地兩大交易市場均出現萎縮，年度交易總額約1,307億元，較去年小跌13%；土地年度交易額約1,613億元，年減46%，不但是近4年來首度跌破2千億元，更是自2018年以來，近5年最低。
企業租戶服務部資深執行董事楊慧明指出，辦公室平均空置率約3.29%，比去年減少0.83個百分點，平均月租金則續漲至每月每坪約2,430元，年漲幅約2.23%，係近五年漲勢第二高；頂級大樓租金來到每月每坪，年漲幅3.24%；A級大樓也上漲至每月每坪2,508元，年漲幅2.12%，頂級及A級大樓租金的上漲也帶動B級大樓表現，於今年正式突破2,000元大關。
台北市辦公室市場在於2019~2022年間，僅約3.3萬坪的新供給量，可供租賃搬遷的空間相當有限。高力國際研究部董事梁儀盈表示，2023年起台北市新大樓將陸續完工來舒緩供給的緊張，除了市中心七大商圈合計約有7.4萬餘坪投入市場，還有來自內湖與南港的另外8.7萬餘坪與市中心競爭，因此，市場將同時面臨新舊競爭與區域競爭。
2023 年在新大樓的租金拉抬下，漲幅將可維持約2%，平均租金行情可望來到每月每坪約2,480元。在面對大量供給潮，及需求端保守的情況下，空置率上升是可預期的，此時對房東來說，如何提供除了租金差異以外的大樓軟硬體設備，以及全棟完善的招租策略，都將成為吸客關鍵。
央行升息所帶來的影響，使得商用不動產買氣在下半年轉弱。2022上半年有壽險公司出手購置台中市商辦大案，推升辦公室交易額，維持水準，但下半年開始，受到升息拉高報酬率的影響，投資型買方產品偏好則轉為廠辦。高大國際統計指出，交易佔比最大的是廠辦大樓共計445億元，其次為辦公室的415億元。今年台北市勇奪交易王寶座，交易額達590億元，較去年增加30億元；第二、三名則是台中市的202億元與桃園市的163億元。
相較商用不動產買家的謹慎出手，今年土地買氣更加明顯大幅衰退，高力國際副董事總經理黃正忠表示，受到央行升息造成利率上升及原物料上漲、信用管制的影響，全年土地交易額僅1,613億元，而第四季萎縮的最為明顯，單季交易僅116億元，是繼2017年後首次出現單季僅百億的交易額。
尤其一向身為土地交易最大買方的建商，今年買入814億元，僅貢獻50%的交易額，遠低於去年的72%；不過建商策略並非完全不買地，而是改弦易轍由直接購地轉為合建、公辦都更、聯開或地上權開發等。從區域來看，近幾年居於土地交易王寶座的台中市，今年買氣大幅滑落，由去年的825億元大跌至今年的182億，跌幅近8成，係六都中量縮最明顯的。
少了建商支撐的土地交易市場，土地使用類型也有所消長，住宅與商業用地買氣同步下滑，反觀工業用地及產專用地則逆勢崛起，支撐全年土地交易，交易金額來到729億元，佔整體的45%。從今年前十大土地指標交易案例來看，有4筆是工業用地及產專用地。
展望2023年，國內外經濟預測機構都一致認為來年的全球經濟及台灣景氣將放緩，高力國際董事總經理劉學龍認為，雖然經濟前景不明，且通膨及升息等兩大議題在2023年並不停歇，投資人深知以靈活的投資策略因應變局的發生，再加上解封也替沉寂已久的零售及飯店市場，提供發展利基。
對投資人而言，今年央行升息2.5碼，壽險業要求收益率已由年初的2.059%提升到年底的2.72%，勢必加深壽險業購買物件難度，交易區域及產品將改變，除了精華區的商辦或廠辦等核心資產之外，收益率較高的帶租約工業不動產也是選項。而自用族群或高端資產買方，建議可積極出價進軍商用不動產；在面對新一輪打房政策、以及信用管制的暫不退場之下，土地交易市場恐持續冷卻，2023年將呈現「量縮價修，回歸基本面」的態勢。
