辦公室「超量」供給 劉學龍：建商需多角化經營
台北商業辦公室在今年出現超量供給，精緻客製化需求已為趨勢，建商必須再創造高租金收益。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／採訪報導
經濟驟變、接連打房與升息，房市不單住宅買氣熄火，連商用不動產也跟著降溫，過去三年建商因為低利，資金取得容易，全台獵地補足商辦土地庫存，但隨著經濟不確定性增加，企業客戶擴張保守，產業對於辦公室的需求也走向精緻且客製化。商辦及廠辦的買盤明顯由大火熱炒，轉為小火慢炒，截至2023年目前為止，成交量相較去年及前年同期大降6成。未來建商可能因買氣出現斷層，需透過長期租賃模式消化手中「超量」的商辦及廠辦推案。
高力國際董事總經理劉學龍指出，目前業界普遍認為北市未來五年將出現100萬坪，甚至120萬坪的超大量商辦及廠辦供給，但供給量大並非最大挑戰，如何順利消化才是難題。事實上，現在企業對於辦公空間的需求已經因為疫情、產業型態、人口結構而有所改變，企業重新審視辦公空間使用效率，而在混合或彈性工作模式下，縮減使用面積或室內工作空間彈性化已成為趨勢之一，企業對於辦公面積需求已由大而美，轉為小而精。
劉學龍強調，如此龐大的量體可能不會在5年內全部湧現，很大機率會因為原物料及工期而遞延，從原本5年新增供給100萬坪，拉長至7、8年新增100萬坪。企業主因為升息的資金成本及產業營運成本考量，若不將買賣辦公室的資本利得列為主要考量點，對於辦公室需求採取「買不如租」的輕資產策略將更加明確。
高力國際研究部董事梁儀盈補充，台北市未來5年百萬坪的新增供給，有近5成的面積預計採出租方式賺取穩定租金收益，在大量供給釋出的同時，要如何維持租金水準，甚至從既有大樓中搶客，打造更豐富的企業群聚效益，都需要多面向思考。
在辦公室買賣需求改變，但供給端仍呈現超量情形之下，建商勢必得思考多元去化模式，從過去單純買地蓋樓賣樓的單一模式，逐步延伸要參與招租、營運，甚至提供辦公室相關服務等經營策略。劉學龍說明，商業大樓的良善管理及招商策略係創造高租金收益的不二法門，而且透過定期維護才能讓資產得以保值，但這些營運方式都是過去建商很少碰觸。為此，高力國際特別成立業主代表服務部，結合租賃與物管團隊長期深耕市場的經驗，為建商量身訂做一個專業的招商顧問團隊，為業主尋求最佳承租戶組合，在未來一片新增供給中，創造最大資產價值。
