央行連5升息 專家分析商用及住宅市場供需影響
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛今針對商用及住宅市場供需面提出看法。
富比士地產王記者鄭志宏／採訪報導
央行今下午召開第一季理監事會議，決議升息半碼（0.125個百分點），創下連5升的紀錄，重貼現率達到1.875%。央行從去年開始緊縮貨幣政策，累積此波已升息達3碼。本次的升息，對於商用市場及土建融所帶來的壓力，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛從供給面和需求面進行分析。
黃舒衛表示，央行的天職是維持就業與物價的穩定，參考的現象就是通膨、經濟與金融的情勢、趨勢。以台灣今年2月消費者物價指數CPI維持2.43%，且生產者物價指數PPI降到4.10%，為指數編纂以來新低。更進一步看以新台幣計價的進口物價指數年增率以降到3.07%，相對於2021年年均的10.53%、2022年的16.07%，都已經出現明顯收斂；再加上出口總值從去年9月起連續半年呈現負成長，GDP成長動能熄火，國際還有因為貨幣政策轉向引爆的個別銀行倒閉的蝴蝶效應，不畏美國聯準會升息趨緩，央行這次維持過去一年一貫的升息動作，可謂藝高人膽大。
短期間與利率連動的房貸、土建融有隨指標利率浮動的壓力，房貸利率破2、土建融破3，顯示資金潮流出房市的趨勢不變，房市沒有利空出盡，準備築底反彈，或建商有鬆口氣的空間。
黃舒衛分析，從供給面來看，即便2月營造工程物價指數年增率回落到4.54%，為2011年以來新低，但疫情以來累積增幅達22%，工料雙漲的壓力未減。另一方面，限期開工、土建融限貸及持續升息等資金緊縮措施也難走回頭路，對中小型建商都是越來越嚴峻的考驗。
從需求面來看，商用市場最大咖買方壽險業現在獵樓的租金投報率地板價被拉到2.845%，短短一年抬升破三成，將再大量過濾掉可評估物件，讓投資縮手，如果再加上國際金融及國內經濟的諸多不確定性，今年應該會回到自用或市長期置產買方主導的市場，因此量能萎縮之下，很難期待價格再創新高。
而住宅市場更因為平均地權條例子法即將上路，容或出現部分防錯殺條款，但已難挽回大局，資金回防到流動性大的金融市場，或低價、高投報的海外不動產市場的比例會持續擴大。
相對來說，如果期待央行鬆綁限貸措施，恐怕還須同時滿足房價走跌、建商出現倒閉潮、爆發全球系統性金融風險中的兩項，才有機會。
329檔期在即，即便市場近期有看似跌無可跌的死貓跳現象，但僅止於觀望已久的自住剛需買盤。國內住宅市場在需求不振、新屋供給爆量的格局下，難逃量縮價修的調整。
