全台首件REITs資產標售案 新光一號6棟底價逾297億
第一太平戴維斯股份有限公司與香港商世邦魏理仕有限公司台灣分公司託辦理新光一號不動產投資信託基金持有的所有不動產公開標售，底價逾297億，是今年規模最大的不動產標售案。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／採訪報導
第一太平戴維斯股份有限公司與香港商世邦魏理仕有限公司台灣分公司託辦理新光一號不動產投資信託基金持有的所有不動產公開標售，新光一號所持有的六棟標的合計標售底價(含稅)約為297億2550萬元，不動產類型含括辦公室、商務住宅、商場與百貨，將於5月30日起陸續開標。
新光一號信託全部不動產包括新光中山大樓部分樓層、新光國際商業大樓部分樓層及台証金融大樓部分樓層、台南新光三越百貨大樓全棟、新光天母傑仕堡大樓全棟及新光信義華廈部分樓層等六棟標的，標的所處位置精華，物件管理良好，具備穩定租約，多個標的更具備都更重建效益，為今年商用不動產市場最受矚目案件。
第一太平戴維斯本次負責辦理「新光中山大樓部分樓層」、「新光國際商業大樓部分樓層」及「台証金融大樓部分樓層」，三棟辦公大樓皆位於台北市中心金融商業核心，是國內外企業辦公室選址熱門區域，周遭辦公大樓的出租率長期達到9成以上。
「新光中山大樓」4樓至17樓，為台北市知名A級辦公大樓，位於中山北路，區域商辦大樓、五星級飯店與高級住宅林立，沿線更有多個開發案進行，樓層面積合計共8,186.13坪，包含6,187.51坪辦公室及178個停車位，單樓層面積超過400坪，公告底價約68億8447萬元。第一太平戴維斯副總經理陳逸鴻表示，該棟大樓產權單純，全棟僅有2個所有權人，32年屋齡已符合都更條件，可縮短未來重建整合時程。
「新光國際商業大樓」位於南京東路三段，鄰近雙捷運線的南京復興站，主要標售樓層位於9樓至14樓，面積合計共3,573.52坪，包含3,224.10坪辦公室及28個停車位，底價約29億5023萬元，換算辦公室單價每坪僅96.4萬元，並採「全部樓層合併出售」、「部分樓層合併出售」雙軌制，以滿足不同面積需求的使用者。
「台証金融大樓」座落於建國北路一段，釋出面積主要位於1樓至8樓，面積合計共2,759.52坪，店面與辦公室面積共2,339.95坪以及38個停車位，底價約23億2320萬元，換算辦公室單價每坪僅87.5萬元，採「全部樓層合併出售」、「部分樓層合併出售」及「分層出售」三軌並行，高、低樓層共分為11標，最小單位銷售面積自95坪起，總價約九千萬，亦有整層銷售面積約377坪，投資人可視面積需求及總價挑選適合的標號投標。
陳逸鴻表示，新光一號釋出的3棟辦公標的，是近年台北市市中心少數的優質投資機會，不管是從座落區位、大樓管理品質、面積規模或是標售底價來看。此外，未來幾年市中心的新辦公樓開發案多為地上權、聯開案或集團的都更重建案，多數以出租為主，仍無法滿足企業與投資人在市區的辦公室購置需求。新光一號的公開標售案是2023年不動產市場最受矚目的指標案件，先前市場傳出相關消息後，即吸引許多買方，包括金融保險業、上市櫃公司、開發商、科技業與傳產公司等，積極洽詢公告時程及相關投標細節。
世邦魏理仕負責的「台南新光三越百貨」、「新光天母傑仕堡大樓」、「新光信義華廈部份樓層」，主要以商場及住宅為主，目前出租率也達85%以上，投報率3%起跳。
「台南新光三越百貨大樓」鄰近台南火車站，土地面積約1,320.72坪，建物約17,164.91坪，基地位處台南市精華地段，也為台南市公告土地現值最高的台南地王，全棟長期出租予國內知名百貨業者，租金收益穩定，以底價約43億7,530萬元推算，投報率近5%，為市場上極其稀有的收益型投資案件，並配合台南鐵路地下化及都市縫合計畫，可享有未來資產增值潛力外，長期更具備再開發與更新改建效益。
「新光天母傑仕堡大樓」位於天母商圈，鄰近臺北美國學校與日僑學校，整棟包含低樓層商場，五層樓以上為商務住宅，全棟建物面積約16,075.18坪，基地面積約1,641.67坪，全棟使用率高，商場出租率更達約95%，標售底價約114億5,061萬元，換算住宅單價每坪82萬元，價格相當具有吸引力。天母商圈區域內高資產族群黏著度高，近年住宅推案反應熱絡，基地面積超過1,600坪，是台北市稀有的單一產權、大面積住宅用地，未來改建可省去開發整合程序，且具備現有容積大於法定容積的特性。
「新光信義華廈」正臨永康商圈，距捷運東門站及大安森林公園站僅約250公尺，釋出面積主要位於地下2樓至地上3樓，面積合計共2,064.86坪，包含店面、商場、幼兒園及補習班等，底價約17億4,165萬元，目前為何嘉仁、寶雅、歐舒丹等知名品牌長期租用，全數穩定出租中，底價換算租金投報率達約2.9%。另外，該案土地持分面積高達209.27坪，未來重建高樓層可眺望萬坪大安森林公園，且整宗基地達2,000平方公尺以上，不論是長期持有收租或都更重建均可期待。
世邦魏理仕資本市場部主管林敬超表示，近年台北市土地供給稀缺，自2009年10月20日起，500坪以上的國有非公用土地，不再辦理標售，標售的新光天母傑仕堡大樓無論是基地條件或是區域環境都為近十年難得一見，基地座落天母主要道路忠誠路二段，正對5,000坪綠地永久棟距，預期本案再開發後將成為台北市天母最新指標鉅作。
林敬超強調，近年出現許多投資人攜手共同投標之案例，無論是新光天母傑仕堡大樓、台南新光三越百貨大樓及新光信義華廈，都兼具現有經營創造穩定現金流以及再開發之遠景，不排除本次標售將有投資人共組團隊，短期創造經營效益最大化，長期共創品牌增益，以達開發效益極大化。
