仲量聯行Q1季報 商用不動產投資市場謀定而後動
商用不動產龍頭仲量聯行，今發表第一季商用不動產交易及租賃市場分析。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／採訪報導
仲量聯行今日舉辦2023年第一季季報記者會，提出對本季商用不動產市場的觀察，第一季台北市A辦的空置率2.7%，較上一季微幅上升了10個基點，整體而言，台北市的空置率仍維持在3%以內的偏低水準。租金方面仍穩定上揚，本季台北市A辦平均租金來到了每月每坪新台幣2,981元，較去年同期成長了2%；另外，全台商用不動產及土地總投資額合計為新台幣288億元，較去年同期減少約七成；然而在民間參與政府土地開發招商案方面，仍繳出不錯的成績單，顯示投資人在通膨、升息、經濟成長趨緩及平權條例政策等不確定因素下，在進行投資決策時更加謹慎及效率，謀定而後動。
土地交易最大宗交易類別為「工業型不動產」，達新台幣107億元，占總交易額84%。買方多是科技及製造業者以營運策略上的自用需求為導向。若細看工業不動產之交易組成，可以觀察到近68%的交易額為廠辦交易，又以台北市內湖科技園區最為企業青睞，雖然整體市場的買氣降低，但本季台北市的廠辦交易總額，較去年同期逆勢成長了34%，更為近三年同期最高，意味著產業發展衍生的剛性需求仍然穩健。
仲量聯行台灣總經理侯文信表示，雖然私部門的投資市場交易冷淡，但公部門招商案件則維持穩健，依據財政部促參司統計，繼2022年民間參與公共建設簽約金額達2828億元創下歷史新高後，今年至二月底止廣義促參案件簽約金額已達187億元，若再加上已選出最優申請人但尚未簽約的高雄舊市議會公辦都更案及台北市府捷運局於上週決標的金城機廠暨莒光站／加蚋站捷運聯開案，兩案民間投資金額分別為77億元及200億元，合計已達464億元。由於政府招商案往往具備產權單純、位於市中心或鄰近捷運之區位優勢等，已成為投資人取得土地的重要途徑之一，未來幾季各政府單位仍有許多區位優良的招商案，值得市場留意。
仲量聯行資深協理游淑芬表示，本季北市商辦租金方面仍穩定上揚， A辦平均租金來到了每月每坪新台幣2,981元。信義區因商業聚集成熟，仍為不少外商的首選辦公區域，租金也因頂辦新租賃案成交而站穩五千元大關。但部分大型科技業租戶因經濟環境的挑戰以及辦公型態的轉變，而有辦公面積調整的策略，另外亦有因成本控制的考量而做出辦公區位轉移的決策，尤見於從市中心往新興辦公區域移動。
游淑芬強調，目前台灣經濟環境持續面臨多重挑戰，如央行持續升息、出口疲弱、終端需求減弱等因素影響，可以觀察到許多企業延長了決策辦公室升級或搬遷的討論，進而使辦公量體的去化速度放緩。在ESG減碳議題已成顯學的時代下，綠色指標已經成為市場期待新供給所要具備的標配項目，因此符合綠建築認證的新大樓將成為租戶選址的重要考量之一。
央行為抑制通膨，去年開始積極升息，導致市場上的貨幣緊縮，借貸成本增加，使原先有利交易成長的貨幣政策結構改變。升息除了使借貸成本提高以外，壽險業者在不動產投資的策略佈局上產上了重大影響，隨著利率提高，壽險業者的投資不動產年化收益率門檻也已提升至2.845%；然而年初通過的《平均地權條例》影響了開發商在住宅開發策略及規劃，住宅市場的推案信心受到了打擊，故住宅用地的交易減少。
仲量聯行台灣執行主席趙正義表示，短期內商用不動產市場面臨了挑戰，買賣雙方皆步步為營、謹慎布局。台灣實力依舊堅強，預期低潮會持續至2023年中。下半年度若整體經濟表現復甦，市場將可以回溫，中長期看來，商用不動產仍將會持續吸引投資人的目光。
