物流倉儲導入ESG概念 強化低污染與低耗能的貨物配送
後疫情時代，綠色浪潮來勢洶洶，倉儲物流逐漸導入ESG概念，提早佈局奪得市占先機。（圖／資料照）
富比士地產記者鄭志宏／台北報導
全球獨立不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）發布2023年亞太區物流倉儲報告，分析未來亞太地區物流倉儲市場的需求和供給。亞太地區的物流不動產持續供不應求，而標的建物的老化及節節高升的地價，更加劇供需失衡，進一步推升現有標的租金。在後疫情時代，倉儲物流的需求預期會回歸正常化，但供給量仍遠落後需求，口袋深的企業傾向開發商預定或自行購地興建，量身打造合適的物流倉儲空間。
萊坊報告指出，隨著消費者對於網購生鮮食品接受度上升，「冷鏈物流」需求快速成長，加上疫情期間疫苗存放議題，更突顯冷凍設備在物流產業的重要性；亞太地區高度都市化以及中產階級人口集中於都市的特性，讓位於市區的「都市區位倉儲」物流不動產備受矚目，尤其市場競爭日趨熱絡下，當日送達將成為營運關鍵戰略之一；「舊建物再利用」在優良區位土地稀缺之下，為了彌補物流不動產供給上的不足，改造現有建物已成為基本判斷，同時也是老舊建物的翻身機會，透過增添智慧科技及自動化設備，可大幅提升競爭力。
另一方面，對物流不動產需求的驅動力也將更加多面向，網路購物已在零售消費行為中佔有重要的一席之地。根據調查，台灣2023年電子商務銷售佔整體零售銷售量的比重約14%，與新加坡並列亞太地區第三名，第一名的韓國為40%，第二名的中國大陸則約36%，比例皆在疫情期間大幅上升，但距離市場飽和還有大段距離，未來發展可期。
瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌分析，物流倉儲的投資運作模式可分為兩種，一種屬租賃模式，由營運者與投資者合作開發，並由營運者向投資者租用，或再轉租給終端使用者，例如：國泰與永聯合作的多個物流園區；另一種則是屬於自用模式，由使用者或其關係企業自行購地建造使用，例如，統一集團近日公告興建桃園楊梅北部倉儲物流園區、台中梧棲中部大型物流園區，富邦集團也積極布局全台，預計今年底要將規模擴增至60座物流倉儲。無論何種模式，近年觀察到不少投資者與有自用需求的零售業者大舉獵地，投資興建物流倉庫，可見目前物流不動產仍相當受到市場青睞。
近年ESG議題已逐漸在物流市場中發酵，瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，ESG 最近成為商用不動產市場上的熱門話題，尤其辦公大樓，相較之下在物流倉儲標的上還不常被提及。不過這波綠色浪潮來勢洶洶，勢必也將蔓延到物流不動產市場，若能提早佈局，即可奪得市占先機。
蘇銳強強調，物流市場的永續發展等於生態物流 (EcoLogistics) 的概念，也就是在健康安全、以人為本的基礎上，以更低汙染、低耗能的方式來達成貨物運送。包括中華郵政物流暨華亞科技園區、青埔綠能物流聚落、楊梅智慧共享倉儲、大溪商圈、沙崙綠倉儲、機場倉儲物流六區，都是生態物流示範區。另外在新北林口，中華郵政也正在積極建置智慧物流園區，其中導入綠色能源和智慧倉儲管理模式，目前部分園區已陸續啟用，預期全區於2025年啟用後也將會是台灣永續物流不動產的重要指標。
