避免高房價低投報率風險 不動產估價公會提解決方案
不動產估價師公會推出「抵押權不動產估價範本及注意須知」，要求不得低於五大銀行一年期平均存款利率，避免投機炒作的高估的風險。（圖／記者鄭志宏手攝）
富比士地產王記者鄭志宏／採訪報導
為避免銀行貸款估價球員兼裁判，中華民國不動產估價師公會全國聯合會（簡稱估價師公會）推出「抵押權不動產估價範本及注意須知」呼籲重視估價獨立性，對於住宅、商業、辦公等產品，要求不得低於五大銀行一年期平均存款利率，避免投機炒作的高估的風險。
近半年來，美國連連升息引發銀行破產危機頻傳，國內外不無緊張金融穩定。特別憂慮不動產超貸及次貸風暴可能捲圖重來，風雲變色。為此，不動產估價師公會於5月15日發布抵押權貸款不動產估價公報規範，為防堵超貸風暴先打疫苗，以協助降低金融風險，而推出的主要原因在於，2007年美國因為欠缺金融擔保品估價的獨立客觀性，發生次級房貸風暴，不僅重創其總體經濟、金融市場、以及不動產市場，同時也對國際經濟及金融市場產生巨大損失；次貸風暴發生後，各國開始從根本面反思不動產金融商品的各種弊病，並且制定相關預防與健全措施，其中估價規範是其中重要一環。
估價師公會研究發展委員會主委胡毓忠認為，目前國內金融機構的不動產抵押擔保品估價方式，可分為「銀行內部估價」與「委託外部估價」兩種；外商金融機構為遵照獨立客觀元則，大多改以委外估價為主；而本國金融機構仍維持內部估價為主，因此會有監守自盜、上下其手的超貸事件的可能性，因此，國內金融機構對於抵押擔保品應委託第三方專業估價，以避免球員兼裁判及審慎評估抵押擔保品價值避險的觀念仍有進步的空間。
估價師公會全國聯合會理事長郭國任表示，國外制定或修改金融機構不動產擔保品估價規範較為積極性，國內則稍嫌消極且不足，即便台灣曾於2000年間面臨大量不良債權的呆帳問題，但目前金管會仍無視於外部估價對金融市場穩定性的重要影響，至今仍缺乏抵押貸款債權人需委託外部或第三方進行客觀獨立估價的規範。
估價師公會基於估價技術研究改進及法令修改建議事項任務，協助政府及金融機構降低金融風險，特由估價師公會研究發展委員會制定金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本，歷經多次專家學者組成評議委員會討論，應用估價所需決定的參數，都係基於降低金融機構抵押權長期擔保的價值變動風險，採取謹慎穩健原則為前提，訂定適用範圍規定。
郭國任表示，為避免價格高估風險，對費用等價值扣減項目與參數中，嚴格要求採取相對高值，因此，住宅、商業、辦公等產品，採收益法估價時，要求扣除地價稅、房屋稅、保險費、維修費等淨投資報酬率，則不得低於五大銀行一年期平均存款利率，雖然此方式可能產生估價金額低於市場交易價格的現象，但可有效避免住宅產品常見因投機炒作產生的高房價、低投報率風險，以符合謹慎穩健的抵押貸款估價目的，同時也兼顧估計合理價值而非投機炒作價格的目標。
