「土地權利內涵的再界定」論壇 為土地、住宅政策精進提想法
政治大學不動產研究中心舉辦「土地權利內涵的再界定」論壇，內政部常務次長吳堂安出席致詞。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／採訪報導
政治大學不動產研究中心今(19日)舉辦「土地權利內涵的再界定」論壇，邀請多位專家學者進行對談，針對《平均地權條例》修法，就法理、稅制、人口和都市老化等多個面向進行探討和分析，並針對未來土地和住宅政策的精進提出方向。
內政部常務次長吳堂安於致詞時表示，持續優化房市、土地政策以促進居住正義，是政府責無旁貸的使命，然而要達成理想、共善的目標，需要產官學三方人士的攜手合作，共同為居住正義而努力；新接任的政治大學不動產研究中心主任楊松齡教授表示，《平均地權條例》修法針對房市中的炒作亂象逐一限制遏止，期待未來政府積極落實與執行，促進房市交易的公平有序，持續優化台灣土地和住宅政策，達到居住正義願景。
觀察各縣市間交易量占住宅存量比率平均值超過5%以上的縣市有台中市(7.81%)、新竹縣(6.30%)、新竹市(6.30%)、桃園市(6.12%)、高雄市(5.37%)、台南市(5.31%)、新北市(5.31%)等7個縣市。未來新法上路後，這些交易量占住宅存量比率較高的縣市所受之衝擊會較大，可能朝向3~4%的水準調整。國立臺北大學不動產與城鄉環境學系彭建文教授認為，《平均地權條例》修法使政府能以更直接且有效的方式限制投機炒作行為，若未來相關子法能配套考量設計且有效執行，投資性需求將會大幅度的減少，政府對於健全房地產市場的努力值得肯定。然而政策的執行力能否具體落實相當關鍵，在政府人力與資源有限下，建議應充分運用大數據與資訊科技輔佐。
國立臺北大學不動產與城鄉環境學系陳明燦特聘教授針對《平均地權條例》修法的適法性進行討論。他指出，2021年和2023年的兩次《平均地權條例》修正中，雖然擴大了預售屋紅單轉售的限制對象，但是紅單轉售具高度個人私密性難以發覺、行政查緝成本高，執行成效令人擔心；針對打擊預售屋炒作，應持續落實現行法規上有關控管不動產投機炒作相關規定，例如空地稅、囤房稅以及空地照價收買等；更要建構有效預售屋違規銷售聯合稽查制度，強化相關行政組織編制，而非僅依賴事後查核或是民眾檢舉。
輔仁大學社會學系戴伯芬教授引用國家發展委員會的人口推估，2019年台灣人口到達高峰2360萬人，之後未來人口急遽減少，推估2070年總人口數將下降至1708萬人。台灣住宅也將在這段期間隨之老化，閒置空屋也可能出現變多跡象。戴伯芬教授指出，為了因應人口與住宅的雙重老化，國家應以獎勵與強制行政為手段，促進住宅交易和活化利用。
站在不動產仲介及建商立場來分析，中華民國不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明指出，《平均地權條例》修法後，投資客被趕走，真的是好的現象嗎？于俊明認為這只是政府的單一方向思考。趕走投資客，房價並不會下跌，且建商在成本不斷上升的市場中求生存，是否能存活，未來還有很長一段路要走；然而，房屋建造成本不斷攀升，造成都更整合難度高，都更案的推動只會越來越辛苦。他建議，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，使之具有誘因，都更才有可能續行。
國家住宅及都市更新中心董事林旺根針對「禁止預售屋轉讓售恐違憲」的論點表示，房地產本不該成為炒作之標的，因此無違憲之虞。林旺根也分享《平均地權條例》修法後，將針對虛坪制進行改革。他更呼籲，國內預售屋銷售制度應採取許可制，結合建管及地政進行審查、強化履約擔保機制，減少交易糾紛。
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則針對國內空屋狀況提出建議，可以依據《財劃法》19條開徵「空屋特別稅」；以都會區空屋為課徵對象，劃出課徵範圍；以改變空置狀態為目的，徵稅依空置數量、時間累進稅率，但出租免徵，避免錯殺。
