第2屋房貸上限7成引反彈 估價師不同角度解讀
央行祭出限貸令，引起市場反彈，不動產估價師則有不同解讀。（圖／資料照）
富比士地產王記者鄭志宏／採訪報導
央行針對8縣市增訂「第2戶貸款上限7成」的打炒房措施，引發市場負面聲浪，不少專家認為，對於部分換屋族的購屋計畫會被打亂，央行刻意抑制市場交易，房市「三低」續延燒。不過高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源則直言，因為央行在這次不採取升息的手段，才硬是弄了一個效果不大的「呼攏措施」，這樣新措施其實「有跟沒有一樣」，沒想到一實施央行就被罵到臭頭，恐怕連總裁楊金龍都始料未及。
高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源表示，身為銀行貸款成數和實務貸款核貸操作的人，就一定會知道增訂的規放款成數上限不夠低，央行在這次暫停升息，礙於打炒房壓力，才推出有寫跟沒寫一樣的措施，「若央行想關水龍頭的話，大可規定第2戶房貸上限6成或5成，讓想要做假契約呼攏銀行的人，不容易達到目的」。
實際上，央行政策或銀行實務上，每家銀行都會訂有不動產區域、貸款人條件等規定綜合研判的核貸成數上限規定，但上限規定是以「銀行估價金額」的成數作為上限。陳碧源說，如果是買賣件或6個月內或1年內買賣的話，就是請申貸人提供買賣契約和銀行估價金額採孰低法，也就是契約買賣價和估價哪個比較低，採用哪一個做為基準再打成數，「當有人故意詐貸，還是防不勝防」。
陳碧源舉例，若第2屋貸款成數上限為7成，買賣價1000萬元，銀行估價金額900萬元，銀行是以較低的900萬元計算，核貸630萬元。反之，如果買賣價1000萬元，銀行估價金額1100萬元，銀行就會用較低的1000萬元乘以7成，核貸700萬元。
明明規定成數是上限7成、8或，買賣價1000萬元，卻出現核貸900萬元，甚至是1000萬元或更高，這類狀況時有所聞；有些可能是加了利率比較高、還款期限比較短的修繕貸款作搭配，實務上更多的是直接用假契約（陰陽合同）或正約附約（買賣合約簽正約含裝潢，另簽一份附約是契變不要裝潢退款）的方式，處理高墊買賣價格，有些還有故意作履約保證，甚至於做實價登錄，來取信銀行核貸後的6個月後的抽查稽核。
陳碧源說，銀行業在競爭激烈的情況下，業務端就會施壓估價端，反而容易核貸。如果規定成數越低，高墊很多的假契約金額反而超過行情太多，就容易被發現；若放貸涉及到銀行內部人員、估價端的配合，假設買賣價是1000萬元，申貸人直接在假契約寫1500萬元，以便核貸1000萬元甚至更多，送銀行審核時，也要估價端配合估價至少估超過1500萬元才行，一切端看銀行嚴謹程度以及對於風控估價端獨立性與否。
因此，若核貸上限是8成或以上的，反而假契約金額不容易被抓到，7成或以下的話，就比較容易抓到作弊的，因為規定成數越高，假契約金額倍數越低，大部分說法是「客戶買貴了」，甚至於還會放消息說銀行端太保守、銀行估價跟不上房價上漲。陳碧源更直言，銀行都會說，反正逾放比率低，沒差，總之有人還錢，大家就相安無事，但景氣反轉，或者有人無法還貸款時，很多漏洞就都會一一浮現，不可不慎。
