第二戶限貸打到換屋族？ 永慶葉凌棋：反而對預售屋有利
永慶集團業務總經理葉凌棋指出，今年房市呈現「量縮盤整」，下半年有四大變數需關注（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
央行上周出其不意的祭出第五波房市管制措施，調降六都加新竹第二戶貸款成數至7成，引起擔憂此舉是打到換屋族，而永慶集團業務總經理葉凌棋今(20日)回應，認為是影響不大，並且反而對採分期付款的預售屋有利，消費者有時間充分去準備，至於今年房市推出整體交易量仍會年減1~1.5成，房價則在明年初以後才會有較大的轉折，整體將呈現「量縮盤整」格局。
永慶房屋今日針對第三季房市，舉辦房產趨勢前瞻報告記者會，以數據推估今年量縮格局已底定，全年房市交易量約在27.1~28.6萬棟之間，恐較去年減少10~15%，永慶房屋最新民調統計，消費者對於房價的看法呈現看跌、看漲與持平成三方鼎力，業管部協理陳賜傑指出，主要是升息腳步放緩，消費者認為通膨難以改善，加上近期資金回流、台股明顯上漲，也讓消費者認為房價不易下跌，不過，另一方面，在全球經濟展望不佳，且烏俄戰爭未歇，地緣政治風險難除，因此也有1/3的消費者看跌房價，本季房價看法呈現多空僵局。
央行選擇性信用管制從2020年第3戶以上最高貸款6成，再到對於第2戶的控管，上周並祭出第2戶限貸7成，葉凌棋指出，央行此舉只是把原本的漏洞補起來，對於首購不受影響，對於換屋則影響不大，因央行並不是以同一戶籍去看，而是個人的第二戶貸款去做限制，他說，雖然預售屋即將禁止轉讓，但並不限制以夫妻或子女二等親內的更名，因此互換仍不會因此受限，並且預售屋本來就是分期付款，有3~5年的時間去準備與因應，對預售屋來說是有利的。
葉凌棋以七大都會區房市移轉量來分析，前五個月交易量衰退22%，已稍有收斂，提到一個有趣的現象，新竹雖然交易量漸少最多，但漲價最多的也是新竹，而房市交易量影響最小的就是南二都的台南、高雄，量縮最為平穩。
至於房價的變化，葉凌棋指出，往下空間不大，上揚的機率也不高，這季更呈現持平轉小漲走勢，房價是「看回不回」，與第一季相比，新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3%以上最多，台北季漲1.5%，新北與高雄漲幅在1%以下，但他說只能當做是去年第4季首跌後的小反彈，並不代表全年一定會上漲 ，下半年變數多，房價須持續觀察。
他也提到，觀察今年1-4月七大都會區預售屋中位數總價發現，七大都會區購屋門檻再度提高，全數突破1000萬元，並且新竹縣市中位數總價達1772萬元，已超車新北市的1645萬元，位居七都第二，儼然為新天龍國！但新竹各區域房價均數仍多以3字頭及4字頭為主，端看區域表現。
葉凌棋補充，七大都會區中以高雄中位數總價最低，2019-2022年時房價均不到千萬，而今年1-4月預售屋中位數總價已來到1020萬元，首度突破千萬大關。他認為，下半年影響房市的四大變數，即為經濟情勢、通膨、房市政策與總统大選，是決定下半年房市交易量的關鍵。
