大型商用不動產交易回溫 第二季總額達448億元
2023年的不動產市場充滿不確定氛圍，在新光一號標售案全數標脫後，第二季大型商用不動產成交金額為448億元。
富比士地產王記者鄭志宏／採訪報導
平均地權條例即將上路以及貸款利率來到近期高點，2023年的不動產市場充滿不確定氛圍，然而在新光一號標售案全數標脫挹注下，今年第二季商用不動產交易走出前一季的低迷氣氛。根據第一太平戴維斯統計，第二季大型商用不動產成交金額為448億元，季增率達到181%，年增率40%，合計今年上半年大型商用不動產交易總額為607億元，比去年同期減少23%。
今年上半年前五大商用不動產交易中，4筆為新光一號REITS的公開標售資產，最大筆為新光天母傑仕堡大樓，由鼎固置業以116.8億元購入，也是繼去年中國人壽以120.5億元購置台中七期豐邑市政核心大樓後，再次出現單筆百億元的交易案；第二高則是位於中山北路的新光中山大樓，由金地遠實業以72億元購入，換算辦公室每坪單價108萬元，第三高則是崇越科技以53.5億元購入內湖科學園區整棟預售廠辦大樓，將作為自用辦公空間。
在新光一號REITs的挹注下，今年上半年購置動能主要來自專業投資機構與建商，分別投入180億元與154億元，合計貢獻近6成的交易金額，科技業則以151億元排名第三。專業投資機構主要鎖定北台灣的辦公室與廠辦產品，雙北以外區域則偏好整棟具穩定租金的投資標的。建商方面，主要交易為鼎固置業以116.8億元購置新光天母傑仕堡大樓，以及立志開發以20億元購置新光信義華廈商場，顯見雖然近期建商購置不動產動能衰退，但對於精華路段，短期收租而中長期具改建效益的商用不動產，配合集團布局策略，仍有機會出手。另一方面，保險業投資動能低迷，在最低不動產投資報酬率門檻提高到2.845%的限制下，上半年投入金額僅有11億元，規模與去年同期相比，衰退幅度高達9成。
各類型不動產之中，辦公室交易最為熱絡，達到160億元，其次為廠辦與商務住宅，分別為127億元與116億元，並集中雙北市，也反映著當市場面臨潛在波動時，買方對於核心地區的信心較為充足，並積極尋找好的買點進場布局。
土地市場方面，由於平均地權條例修法對於住宅市場的衝擊程度難以預估，導致土地交易動能疲弱，第二季大型土地成交金額為214億元，較去年同期減少36%，合計上半年大型土地交易金額為378億元，年減率56%，僅略高於2016年房地合一稅上路時的水準。建商購地保守謹慎，今年前6月購地金額為237億元，與2021年跟2022年同期的規模相較，購地動能呈現腰斬再腰斬的局面。上半年前三大土地交易為達欣工以26.2億元買下台北市中山區朱崙街土地，達麗建設與遠雄建設則分別斥資26.2億元與25.6億元購置新竹市與高雄市三民區建地，顯見雖然建商購地保守，上市櫃建商在推案與營收穩定的考量下，仍會慎選區域謹慎出手。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然第二季央行停止升息腳步，近一步升高選擇性信用管制的強度，也顯示央行對於資金過度集中不動產市場的擔憂，抑制房市投機的政策方向仍未鬆手。展望下半年，住宅買氣弱化、營建成本高漲以及總統大選逼近的不定因素下，預期建商將會維持目前購地保守的態度，土地買氣面臨強大壓力。
商用不動產方面，從第二季交易量反彈且多宗大型交易案都順利標脫觀察，買氣相對穩定，考量營造成本高漲推升新建案價格，及保值性等因素下，核心區的不動產依然可以吸引特定的自用企業與投資人出手，帶動辦公室與工業廠辦價格持穩且緩步成長；工業不動產方面，這波景氣反彈集中在特定的AI受惠產業，整體訂單能見度普遍偏低，工業土地價格漲幅將回歸理性，而自用廠商偏好可立即進駐使用的現有廠房，以降低營建成本波動造成的建廠成本不可控性；保險業方面，雖然上半年的購置動能低落，本季央行停止升息，未進一步抬高不動產最低投報率門檻，為保險業的不動產投資帶來正面消息，預期將在全台持續尋找投報率3%以上的整棟投資型物件。
