戴德梁行第二季商用不動產季報 顏炳立：房地市場不再熱
戴德梁行發布第二季市場調查，董事總經理顏炳立表示，房市下跌已確立，大家要有長期抗戰的心理準備。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／採訪報導
戴德梁行今（5）日發布第二季市場調查，董事總經理顏炳立表示，房市下跌已確立，但會緩跌，蛋黃區預料在三到四年內下跌10%。蛋白區則會在一年內跌5~10%，說低單低總不會跌是不對的，大家要有長期抗戰的心理準備。
2023年1~5月全國建物買賣移轉棟數約11.3萬棟，較去年同期減少21.35%。六都與去年同期相比皆大幅減少。根據營建署核發建造執照之最新統計資料分析，2023年1至5月的建照核發件數相對於去年同期減少2,525件，其中以住宅類申請興建總樓地板面積比去年同期減少234.42萬平方公尺（約70.91萬坪）最為顯著，相當於減少23.58個百分點，若以全台平均單戶面積約40坪計算，今年1至5月申請興建的住宅戶數減少將近17,700戶。
顏炳立表示，這波房市升溫太快，平均地權條例有如溫水煮青蛙，央行第二戶限貸，雖然對先買後賣，或先賣後買的換屋族不會有太大影響，但仍對市場信心有影響。今年移轉量到目前為約11萬棟，每個月約2萬棟，依此數據估計，全年大約25、26萬棟，買賣移轉量會回到2016年的水準，市場完全只有剛性需求的量，房市走跌是確定的。
隨著平均地權條例修正案正式上路，顏炳立說，政府佈下天羅地網，斷了各類型產品的買氣，這應該是最後一波了，但不至於影響到自用型，真正影響的是「把買房子當買菜的人」，目的是要避免市場再度被炒熱，讓市場回歸剛性需求；從今年上半年觀察，先前預測的「緩跌、量縮」格局依舊不變，尤其量縮比價跌更明顯，他預估，包括土地交易量、商用不動產交易量、買賣移轉棟數這三種量都會面臨下滑，全年成交量都必須再打8折。
顏炳立預估，土地低量交易之趨勢恐將延續至明年，這段期間建商對於土地供給仍不會拒絕，但只會選擇優質土地投資，且無追價力道，假設「土地交易量、商用不動產交易量、買賣移轉棟數」量再沒有再往上的話，代表整個市場已冷卻，大家要有長期抗戰的準備。
市場上有人認為，等到明（2024）年大選後會可能會恢復樂觀，顏炳立斬釘截鐵的說「緩跌格局不會因此改變」，最起碼3～5年內都難以翻身，因為「政策不改、投資不入」，現在整個市場幾乎已沒有投資，只剩下剛需自用，相信市場會相對健康，政策效果會慢慢出來。
而第二季受惠新光一號結算，商用投資交易522億，較上季大增近九成，累計上半年已達去年同期水準，不過，土地仍持續低量，累計上年交易量363億，為2016年以來最低量。顏炳立表示，目前市場土地已降溫，買賣移轉棟數也大降，只有商用不動產數據比較好，但如果拿到新光一號的成交金額來看，整個交易量還是萎縮，房地產市場都已不再熱。
但他認為，價格不會如大家所想像會馬上跌，會慢慢下來，預期蛋黃區可能在3～4年內下跌10％、蛋白區則可能在1年內跌5~10％，「有人說低單價低總價產品相對有撐，這個話是不對的，而是連低單價、低總價也會跌」。
