防建商落跑祭出這招將見效？ 專家：應從根本解決
防止建商落跑，內政部擬祭出新招，預售工程進度達一定比例，建商才能動用信託資金
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
近期發生北市嘉源建設老董欠薪神隱，留下位於北投與大同區兩預售案，恐成爛尾樓，也被市府註記為「無法依約定完工」，讓民眾買預售屋的保障再被關注，內政部對此擬發出正式函令，變更預售屋履約保證制度，傾向工程進度興建到一定比率，才能動用信託資金，引發市場廣大討論，此舉是否能有效保障購屋者權益。
目前市面上履約保證的五種機制中，最常見的為「不動產開發信託」與「價金信託」，而「價金返還保證」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」則少有建商採用，「不動產開發信託」與「價金信託」是由建商和第三方金融或信託機構簽訂信託契約，依工程進度專款專用，但不具有「完工保證」或「價金返還保證」功能。
對於內政部有意變更預售屋履約保證制度，鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰表示，其實開發商都支持預售屋履約保證制度，以此保護購屋者權益，但現階段建造費用專款專用制度都在穩定運作中，不能因為零星爛尾樓個案就因噎廢食，拉高動用信託資金標準，這樣矯枉過正，恐怕會造成更多開發商資金鏈斷裂，引爆更大的房市及金融的連鎖反應。
而其實信託公會近兩年也多次建議在「履約保證」事項，加註建商因為建案收取的預收款使用限制，對此消基會副財務長兼房委會委員張欣民表示，內政部此做法確實是站在消費者角度出發，先前可能考量外部環境，信託公會建議未被採用，現在來做應是擔心會有更多爛尾樓，及中小型建商財務發生問題，對消費者來說，有此函令至少可以讓繳得錢留在專戶，撐到建案蓋到一定階段。
不過，張欣民也指出，用行政命令的方式，確實可以救急，但沒有從根本的角度去做，現行的「履約擔保」只是個行政命令，一旦出狀況，購屋人的下場就是「財去樓空」，一輩子的心血都付諸流水，如果有心要健全預售屋制度，那就該有完整的遊戲規則及法令規範，雖然修法會牽涉到信託根本的問題，以及建築經理業管理條例等，但制定一部預售屋專法是時候了，目前此舉也會讓中小型建商資金卡得更死。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，如果要改革預售屋履約保證制度，應該從法源修法，直接去修改《消保法》與《預售屋買賣定型化契約範本》，修訂五種預售屋履約保證，要怎麼限縮動支預售屋專戶內的價金都可以，但如此之大的變革，內政部不去修法，反而疊床架屋去發函令。
何世昌直言，若內政部發函釋限制建商在未完成樓地板興建到一定比率之前，不能動用消費者繳納至專戶內的預收款，對消費者肯定會有更大保障，但同時也爽到信託公會，因為錢照賺、但該做的事更少了，以後「不動產信託」、「不動產開發信託」撥款標準都一樣了，同時又能把自己的責任降到最低，這真的是正義？
他舉例，信託裡的錢必須依契約專款專用，但建商違規挪用信託專戶價金，哪一家受託的銀行有對消費者負過責任？每當有建商落跑，銀行並沒有盡到監督與保管人的責任，信託公會就直指是建商問題，雖然這種建商罪無可赦，但專戶裡的錢是誰核撥的？因此，他建議，應該徹底檢討的是預售屋五大保證制度，並直接修法才具有其效力。
賴正鎰則說，政府在99年起實施預售屋履約保證，工程完成到哪裡的進度，就階段使用專戶的錢，對中小型建商興建預售屋產生財務挑戰，很多中小型建商已經退出預售市場，但通膨造成的原物料建築成本大漲，人工成本過重的情況下，多數建商在預售案的金流控制上，更要顯得小心謹慎。在履約保證制度下，若有建商因故不能繼續興建時，由受託金融機構或受託執行履約管理者辦理清理處分繼續興建至完工交屋，這些都是對購屋者的保障。
他表示，現行這些制度都照常進行中，實在沒有必要又提高標準，須要求建商開發商須完工達到六成，也就是樓地板面積完工的階段，才能夠動用資金，這樣將對建商造成更多資金壓力，希望政府就照現有制度走就可以，這樣才能維持銀行，買家跟開發商建商的三贏局面。
