兩條路都堵死 陳勝宏：預售屋制度乾脆取消！
台北市不動產開發公會理事長陳勝宏以其金融、開發專長，點出現行履保制度的關鍵問題（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
房市政策一波接一波，建商恐面臨前有埋伏、後有追兵的雙面夾殺狀態，對此橫跨開發、金融、政壇的台北市不動產開發公會理事長陳勝宏就感嘆，政策都是立刻執行，無從討論，前幾波的信用管制、銀行縮銀根，讓大家無法生存，現在如果是先建後售，勢必面臨囤房稅2.0，採預售又研擬履保價金興建6成以上才能動用，等於兩邊都被堵死，更替建商喊冤，房價並非建商哄抬，而是成本太高，看政府標售的土地價格就知道。
近期發生北市建商落跑恐留下兩爛尾樓爭議，讓內政部對於預售屋履約保證機制將進行總檢討，擬變更預售屋履約保證制度，工程進度必須超過6成才能動用信託資金，同為陽信銀行董事長的陳勝宏對此也侃侃而談，不論是不動產開發信託或是價金信託，其實制度本身都沒有問題，銀行撥款一定是根據與建商的合約去執行，專款專用，沒有管理不當的問題。
預售收入專用於房屋興建，讓建案順利完工，對消費者、銀行、建商來說，應該是最重要的目的，要確保民眾繳的錢真的是運用在房屋興建上，並不是用凍結預售款的方式，陳勝宏說，政府真正應該透過修法來解決，問題的關鍵點在於，要讓預售屋履保的信託受益權人有保障，不能讓外面的債權人來扣押此信託帳戶，避免因外債遭到扣押凍結導致銀行無法履約，消費者權益也因此受損。
陳勝宏擔憂，在這幾波選擇性信用管制下來，產生後續的問題很大，政策完全沒有預告期、緩衝期，銀行已經縮銀根，如果馬上再實行這政策一定會更慘，建商的資金壓力更大，給代銷公司的5%、銷售的費用都要變成自有資金，自備款再變多、融資不足了話，爛尾樓會更多，那「預售屋制度乾脆就沒有了」。
他說，建商在開發一個案子不是只有短短的1、2年，而是5、6年甚至10幾年，預計多少資金都有規劃，但政策一宣布管制，原本投入的資金就不夠了，現在建商等於面臨兩邊鎖死，搞得建商頭痛，用先建後售了話，又一定會遇到囤房稅2.0。
政府希望透過打房來抑制房價，陳勝宏指出，這其實是錯誤觀念！房價高並不是建商哄抬，而是成本問題，居住正義不應該要妖魔化、無限上綱，應該把「住得起」和「買得起」兩件事分開。
就像買車，並不是每個人都買得起進口車，也可以選擇國產車或是騎機車、搭公車，都有替代方式，陳勝宏說，居住正義應該要解決人民「住的問題」，還是要多蓋社宅，國有地也可以拿出來蓋，不用標售出去，讓社宅普遍化，並且有區別，除了現行用租的方式，也應該推出可以用買使用權的方式，10年、20年，依能力去決定要用租的或是買的。
而商用的一般住宅，就應該回歸到自由市場，政府不用怕市場發展，越發展是經濟越好，政府也會有稅收入庫，而建商不可能虧本賣房，最大的成本是土地，價格從來都沒有降過，像是國有地標售，都比市價高了，就連帶帶動附近地價又漲了，這也就是為什麼怎麼打房，房價還是很難降，再加上明年還有新增的ESG法規規定、碳費、建材升級等成本，成本降不下來，當然售價就會高，對於建商來說，成本提高也是壓力。
現在國際上，不管是韓國、大陸、越南，都在救房市，不動產業是國家產業的龍頭，會影響整個經濟，打到最後連鎖性倒閉，政府還是要跳出來救，陳勝宏說，經濟是比選舉更重要的事，居住正義不是這樣做，把整個產業都打死，他建議政府，房市的政策要好好長遠的建置，包括租屋市場，法律規定也應明確化。
