台塑敦北總部都更興建費衝200億 五千人大遷移內湖房市真的旺起來？
台塑總部於10月20日全員從敦化北路搬至內湖大樓，也為區域房市帶來新利多（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
台塑企業以187億元買下內湖「T．CBD」三棟商辦大樓，當作臨時新總部，原敦北總部儼然已成為全台最大自辦都更，總部大樓拆除計畫此時卻因營建成本大幅提高，加上重新遞件爭取到比原計劃增加3,600坪容積獎勵，估算興建費用大幅攀升近5成，總額上看200億元，不過外界預估整體開發後價值將超過900億元，也因此屆時已遷至內湖近5千名員工，日後是否會全員搬回也引發討論，在地店東更透露，今年以來內湖總部周邊房屋去化的速度，真的變快了！
台塑企業敦北總部大樓占地6,328.3坪，都更後預計興建前段兩棟地上22樓、地下5樓的商辦大樓，一層空間約千坪，後段則為一棟地上22樓、地下3樓的住宅大樓，總戶數約100戶，預計施工時程約4.5年，都更案在改採都更條例最新修正案重新申請遞件後，增加的容積獎勵，使樓地板面積從5.4萬坪提高至5.8萬坪。
原預估的興建費用已比最初推估約120億~130億元大幅提升，預估興建總金額上看180億~200億元，台塑、南亞、台化也在3日宣布增資台塑建設15億元，此案合計持有業主共58個，台塑集團自有產權比68%，多為關係企業使用，部分樓層則分租。
台塑敦北總部都更已箭在弦上，外界推估整體開發後價值將超過900億元
台塑2014年6月決定自辦都更，外界推估更新後總值將超過900億元，甚至上看千億元，專家也直言，此時都更絕對划算！
敦北商圈其實為北市最早的頂級辦公室代表地段，不過馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，以往講到台北市的Ａ辦，大部份都集中於「信義計畫區」，再加上敦化南北路，然而，這種大一統的時代恐怕即將要結束了。隨著各區段老舊商辦陸續都更、或危老重建，未來幾年重建的商辦陸續完工後，Ａ辦即將進入群雄崛起的「春秋時代」，每坪租金站上3,000元以上的商辦將散落在台北市中心更多點位上，自然台塑敦北大樓更新後市值肯定大不同。
而敦北商圈現在除了台塑以外，還有國泰世華敦北分行都更、玉山金控敦北第二總部地上權、全球人壽敦北國泰營區地上權等多個都更案進行中，已為「都更黑暗期」，讓周邊店家大喊吃不消，何世昌則說，現在到未來五年，敦化南北路的確是都更黑暗期，但房價還是滿穩的，本來就是居住人口與商辦很稠密的區域，地段條件本來就好，消費力道仍有支撐，端看新案200萬單價已是稀鬆平常的，推估之後價格就會僵持在那，或微幅上漲，要期待大幅度的上漲有難度，主要是老屋拚重建市值翻倍增加，長期的價值寬闊空間、豪宅區與大棟距林蔭大道等，仍讓房價穩固。
而搬至內湖的新總部「台北企業總部園區」（T.CBD），內部有三棟大樓合計面積近3萬坪，還包括7間一樓黃金店面及567個車位，搬遷之初，就曾因位在工業區與五金業、汽修業為鄰，欠缺餐飲、生活機能，而遭台塑員工抱怨。
在上月20日，台塑近5千人全數搬遷至內湖大樓後，為史上最大的企業搬遷行動，確實引發不少討論，不論是周邊的交通、飲食等，衍生龐大消費民生需求，而實際走訪該地，周邊多為工業區，並無新商家，與台塑大樓園區內新開便利商店、銀行、餐廳，倒是有不小落差，而敦北總部更新完成後，是否真的會全員搬回，也引發討論，不過在地店東就透露，對於內湖區來說，確實引起一波看房潮，今年以來周邊房屋去化的速度，真的變快了！
住商不動產內湖港墘加盟店店長林書慶表示，進駐了這麼多員工，對於周邊房市一定有變化，加上內湖原有的辦公人潮，觀察新明路、潭美街，在店面和辦公室的租金價格上已有稍微向上，手邊就有案例是辦公室直接漲租，而有換址考量，早期店面、工廠、舊公寓透天之間租金大約每坪1000~1500元。
在地房仲指出，今年以來台塑內湖總部周邊的待售住宅確實去化速度變快了
「與去年相比，今年周邊看房量大約有多1成以上增幅」，林書慶指出，台塑總部周邊仍是工業地居多，周邊多以家具店、五金行、保修車等店面，餐飲業相對少，前兩三年去化比較慢的社區、公寓，今年來看，去化速度明顯變快，在南京東路六段、五期重劃區以及新明路、潭美街周邊，整體待售案量明顯有變少，預期後續餐飲店家進駐會更多元，購屋和租屋也會隨著地方發展有緩慢上漲的趨勢。
以周邊房價來看，何世昌則提到，整個內湖的房價還是高，新案在主幹道已破百，9字頭成交價更是越來越常見，而這台塑總部周邊算是內湖相對低價區，仍有價格優勢，至於台塑於2018年5月向美孚建設買下內湖區南京東路6段「台北企業總部園區」（T-CBD）三棟辦公大樓，總金額高達187億元，何世昌說，當時台塑每坪買進成交價約60萬元，在當時算是買得滿貴的，但現在看起來算便宜的，以北士科來說，現在辦公室每坪都已75-80萬，還是會有互相的比價效應。整體來看，短中期對於周邊餐飲店家會有立即成長的效應，商業與租賃也會逐漸成長。
而引起討論的還有，屆時會有多少人搬回敦北商圈，據了解，台塑集團考量運作前後端及後續AI、綠能、儲能等新事業項目開展，台塑敦北總部更新完成後，屆時回歸新大樓的將是企業管理中心、行政中心及四大公司決策、營運等核心單位，部分後端運作事業單位則續留內湖T．CBD，如此一來，推估後續僅約一半員工回到敦北新總部上班，未來台塑敦北新總部大樓空出的辦公室資源將規畫出租。
台塑內湖總部周邊仍為舊建物居多，未來人員的搬遷動向，也是關注的熱門議題
