防爛尾樓風暴襲台 專家：預售屋合約這關鍵需改！
全球在掀起建商倒閉風暴的同時，預售爛尾樓問題將會是隨之而來的問題（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
全球房市不平靜，建商掀起倒閉潮，接著下波就需解決隨之而來的爛尾樓問題，而台灣建商體質相對良好，不過近年也有三大爛尾樓事件，包括中和「青慕淳」案、樹林「凱旋大苑」案、北投「泊山妍」案，專家指出現行履約保證是保證銀行債權優先取回，消費者往往是最後順位，地主戶更是有去無回，因此微調應記載事項有其必要性。
消基會舉辦不動產高峰論壇，會中各路專家齊聚，消基會董事長吳榮達說，《平均地權條例》相關子法於7月上路，但不動產市場3大議題還需要改善，包括不動產的建經制度、預售屋的履約擔保、續建機制與公設點交等消費這權益相關問題，因此就這三大議題匯集專家共同來探討，並蒐集意見後，來向政府提出建言。
內政部政務次長花敬群表示，2020年開始房市向上，也出現諸多市場亂象，因此內政部及相關單位開始一連串動作，如《平均地權條例》修法通過並實施就是與炒作方對抗的過程，預售屋炒作已幾乎消失，整體來看今年預售屋與成屋價格相較於前兩年，房價漲幅已趨緩，部分區域的價格也有下來，不過政策雖上路，還有些一些細節需要繼續深化，房市回歸自住需求。
「預售屋履約擔保機制現況是受益權沒有移轉，還是建商」協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀指出，在她參與不動產開發信託訂定過程10多年來，建築經理業因《建築經理公司管理辦法》於2003年失效，就會出現經營範圍無限制、素質良莠不齊的狀況，建議透過修訂《住宅法》處理，並授權主管機關另訂辦法。其中，應強制收受保管金額，仿效第三方支付的強制信託管理機制，可以讓預售屋交易更有保障。
消基會房屋委員會委員、大成台灣律師事務所資深律師連世昌，則以三大爛尾樓事件來說，建商只需要向政府報備履保機制的選用，以北投「泊山妍」案來說，從此案就可以啟發，即時通報是有效的資訊，銷售之後如果沒有完工，受託的銀行要即時通報縣市政府的地方局處，即時註記、即時動態更新，對消費者會是最有效的資訊。
現行履約擔保機制的漏洞就是「自益信託原則」，建商同時為信託關係的委託人及受益人，連世昌說，也因此建商如果資金周轉不靈，無法續建，融資銀行可以優先受償，甚至在受益權移轉買方之前早已遭到扣押，最後買方幾乎無法就履約專戶款項取回，「泊山妍」案即時止血下，承購戶還有拿回部分價金，但地主戶如果沒有續建，恐怕是有去無回。
而以他經手的樹林「凱旋大苑」一案，連世昌表示，沅臻建設選用履約擔保中的「不動產開發信託」，搭配續建機制，沅臻建設興建樹林「凱旋大苑」週轉不靈導致103戶受影響，之所以有建商願意接手續建換約，主因是履約專戶的款項並未遭撥用尚剩餘8千多萬，債權人寶嘉租賃公司的大股東也有相當雄厚資金，不過現在仍卡在地主與寶嘉間，就先前沅臻拿地抵押的借款與利息，不然此案地下室已持續興建四層，地下室一旦開挖就一定要續建，否則會有崩塌的風險。
中和「青慕淳」則是山琳建設將土地設定抵押權給星展銀行申請土地融資，倒閉後前面有15組債權人申請強制執行，按照受償順位，34戶承購戶拿不回購屋款，經評估無法辦理續建後，土地目前由星展銀行進行拍賣。
連世昌指出，要改善國內的預售屋履約保證機制，務實作法是針對預售屋契約應記載事項第7點之1規定去微調，「興建資金」應「專款專用」限制為完成興建開發及信託事務所需一切支出，排除管理銷售費用、禁止優先挪用，續採目前自益信託下，增訂放寬受益權移轉條件成就事由，增列地方主管機關得依職權認定「客觀上無法依約定完工或交屋」，強化承購戶權益。
或將癥結點「自益信託原則」改採「他益信託模式」，連世昌說，以第三方或買方為受益人，並依工程完工程度比例動支預售款項，以此真正的「專款專用」區隔自有資金，同時可避免遭建商債權人執行信託受益權問題。
連世昌律師在會中點出預售屋履約保證的現行問題，應就癥結點微調
