訂定建經業管理辦法 律師建言：建經公司需立專法管制
處理不動產事務長達20年的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀，建議修訂《住宅法》並另訂辦法才能有效保障預售屋交易。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
近期新北市樹林驚爆爛尾樓，沅臻建設預售案「凱旋大苑」建商宣告解散，雖然外傳「寶嘉聯合開發」將接手續建，不過由於房市反轉，市場認為「凱旋大苑」爛尾樓只是冰山一角，未來還有許多未爆彈出現。
列舉預售屋曝險的主要原因，建商蓋一半倒閉，留爛尾樓；一案建商倒閉求償無門； 預售屋價格被炒作；銀行估價低於預期導致貸款額度不足、 預售屋廣告不實；實際使用的建材、設備與廣告落差太大； 建商違法二次施工，如有簽署同意施工，遇政府強制拆除需自行負責等 項目。
協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀指出，建築經理業在不動產相關業務上，主要負責不動產融資管理、成屋買賣付款中間人，還有協助預售屋買賣履約擔保機制等業務，但因「建築經理公司管理辦法」於2003 年失效，容易出現經營範圍無限制、素質良莠不齊的狀況。
谷湘儀表示，如不動產經紀、工程技術顧問與包租代管等都已立法管制，期待未來內政部能立法管制，她建議透過修訂《住宅法》處理，並授權主管機關另訂辦法；其中，應強制收受保管金額，應全部交付信託或取得銀行十足履約保證，仿效第三方支付的強制信託管理機制，才能讓預售屋交易更有保障。
履約保證制度共分5種，其中最常見為「不動產開發信託」與「價金信託」，另外3種則是「價金返還」、「同業連帶擔保」、「公會連帶擔保」，預售案只要從中擇一辦理即可。然而履約保證制度仍有漏洞，如「不動產開發信託」雖然專款專用，避免建商將資金挪移到其他地方，但可能因興建接待中心等宣傳廣告費用掌控不當，造成工期款不足，若建商跑路除了面臨資金短少、甚至全數用罄困境，還有債權人順位問題，受害民眾不一定能拿回付出款項。
消基會房屋委員會委員連世昌表示，建築業將預售屋完工，並為產權登記及交屋前，購屋者是否會因業者倒閉，而取不回已繳交的屋款，是目前購買預售屋的民眾最大的擔心，雖然目前建案會透過設立價金信託專戶確保建案開銷，但在實務上因為建商設立專戶的誘因低，若發生爛尾樓，購屋者常常無法追回款項，建議政府修法，用專款專戶的權利，提早讓廠商與買方共同擁有，不要等到建商停工，信託專戶的款項才歸屬於買方。
他呼籲，現行預售、履約制度仍有漏洞，無法真正保護消費者權益，尤其現在市場正面臨反轉，政府相關單位應加速對預售屋交易安全檢討腳步，提出更完整的履約保障機制，真正保障消費者權益，否則當爛尾樓未爆彈陸續浮現，恐再出現購屋族四處申訴仍求助無門，面臨拿不回畢生心血的困境。
