11月房市暴量演出「量先價行」房價續漲？ 李同榮：五大理由轉空！
11月房市交易量大增，房市趨勢專家李同榮反倒認為，2024房市將轉空（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
11月六都買賣移轉棟數突破2.3萬棟，寫下年月雙增的好成績，也是今年單月最佳表現，在交易量大增同時，不少市場人士以「量先價行」原理，預估2024房價將續漲，不過房市趨勢專家李同榮反倒認為，房市與股市的價量關係走勢不同，別陷入「量先價行」的迷思，2024房市沒有再上漲的基本要件，房市空頭才正開始，選後若短線上漲，房價漲多少就會跌多少。
今年七月平均地權5重拳修法上路，外界一致認為下半年在政策打房與總統大選影響，交易量勢必更加緊縮，而7至11月交易量在新青安加持下，跌破大部分專家眼鏡，李同榮表示，去年2022Q3受房地合一2.0上路影響，交易量急縮，大部分專家以股市原理「量先價行」預估房市多頭轉空，但他預估房市將呈現「價量背離」現象，多頭會延續到2023年底，如今證明，時過一年半房價仍然居高不下，空頭言論如同泡影。
雖然目前交易量回溫，但對房價的支撐力考驗才正開始，李同榮說，從房市建照量與開工量之先行指標觀察，雖然房價除超漲區外，沒有明顯鬆動，但短期銷售率不佳，造成餘屋增多，房市必須沈澱消化餘屋，後市才會穩健。
不過因市場剛需的支撐力強勁，新青安貸款專案刺激下，成屋市場在高價跌與低價漲的環境下，房價第三季暫時處於止漲卻不跌的盤整格局，但第四季可能部分超漲預售區價格會開始鬆動，同時也會因市場信心恢復、促銷積極，促使交易量回溫，這也是下半年在房價表現不佳的狀況下，交易量能比上半年回溫的主因。
他同時提出五大理由解讀2024房市轉空，將呈「價盤量溫」、「以盤代跌」走勢。
一、經濟基本面轉弱：升息效應，今年GDP減弱、八年經濟負成長魔咒成真，後頭還有大陸對台貿易壁疊清單制裁，對兩岸出口不利，間接影響經濟並對房市產生不利影響。
二、技術面反轉向下：房價處技術高檔，營建成本與蛋白低基期已充分反應，房價將因高基期推升無力而轉弱。
三、供給面增加：持續一年半預售市場銷售率普遍不佳，餘屋持續增加，在囤房稅制打房壓力下，餘屋大竄逃，新案與餘屋容易產生多殺多。
四、政策面壓制：禁止轉售扭曲預售市場，高總價臨天花板，低坪數臨最小化，價上不去，空間也無法一直縮小，政策面持續不友善，對市場信心產生影響。
五、消息面利空：地緣政治影響全球與兩岸局勢動盪不安，尤其兩岸關係若持續緊繃，就會是房市的一頭大灰犀牛與一顆隨時引爆的不定時炸彈。
李同榮強調，2024房市沒有崩盤危機，但將呈現「價盤量溫」、「以盤代跌」格局，置產民眾常常陷入市場當下氛圍，漲時追漲、跌時殺跌，應該要有逆勢思惟，房市走勢有一定循環機制，千萬不要以為量增價就會漲，建商若太樂觀的看待房市，盲目推案，只會讓市場供給一再過剩，餘屋去化更加困難，就會產生多殺多現象。
李同榮提醒，房市沒有永遠漲的道理，未來一年半房市必須休息消化餘屋，但房價沒有崩盤危機，將以盤代跌或微跌結束第六循環，2024低價市場支撐力足，六都表現為大台北抗跌、中南部稍弱，桃園轉強，整體房市呈現「價盤量溫」格局。
