自力都更1坪換實坪1坪還附車位 地主曝成功關鍵是這個
北市近期出現全台少見，能快速成功更新的自主都更案，地主透露都更眉角（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
台北市平均屋齡達36.87年，屬六都中最老的，30年以上的老舊房屋多達七成，也讓都更危老成為近年建商積極進攻標的，不過在都更同時，地主往往怕被建商瓜分利益，而北市近期就有一處蛋黃區案，由27位地主100%同意並完成鄰地整合，堪稱自主都更典範。
位於北市原京華城斜對面，全台首個小基地且耐震達7級的自力更新案「八德采邑」，在去年動土施工後，近日已開始進行鋼骨吊掛安裝，距離竣工推案已越來越近，事實上此案不同於一般都更案，住戶代表吳承叡透露，此案僅花20分鐘，就完成鄰地整合，且是27位地主100%同意，5個月完成事業計畫暨權利變換計畫擬訂作業。
自主更新案推動其實難度相當高，吳承叡表示，「我們整個過程從籌備、規畫、立案、請照到拆除重建的急速效率，其實只花了短短三年半。」能快速推動與成功，是因住戶有「重視居住安全」、「規劃好有高容積獎勵」、「財務與專案控管佳」、「建案創價能力強、市場性佳」等四大關鍵。
他說，原址其實是一棟7層樓海砂屋舊建物和一棟50年老舊磚造房屋，幾乎每戶都發生過鋼筋鏽蝕、混凝土坍塌，甚至外牆磁磚崩落等危害居住和公共安全的狀況，而且北市市中心精華區普遍有土壤液化風險，住戶對於居住安全都很重視，也有高都更意願，因此能快速整合。
至於會採自主更新而非如普遍找建商一同合建，他指出，自辦都更大家都將本求利，在預算有限卻要求高品質下，預算與專案控管就相當重要，更新會兼具建商、營造、全案管理等角色，因此省下許多開支，加上因屬海砂屋與自主都更，有高容積獎勵，一共取得1.8倍的原始容積，讓參與更新的會員可以在「不用出錢狀態」下，還可以獲得目前市場少有的「室內坪一坪換一坪」，外加「附贈一個車位」的方案，讓所有參與地主都相當滿意。
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，自主更新過去在台灣推動難度相當高，無法全面推動的困境有「地主高齡化不願承擔風險」、「缺乏凝聚共識之組織」、「未有單位協助整合」、「常縮減重建成本致難以銷售」等，由於自主更新是地主投資自己的行為，雖可享高獲利，但也有風險。
周昆立分析，「八德采邑」除善用政府政策，爭取到最大容積獎勵外，更跳脫過去自主更新案只想省成本，只能推出不具市場性、難以銷售產品的操作方式，如特別採用「RBone卸震鋼甲」來提升建物耐震達7級，讓此案擁有頂歸豪宅等級的耐震力。以目前附近一般建案每坪開價約百萬元以上，預估未來推案價格可達每坪160萬元以上，讓參與都更的地主資產翻倍，也可以抵消營建成本暴漲的衝擊。
近年營建成本暴漲，以結構為RC的建案來說，在台北營建成本從一坪18萬，到如今30萬，也造成很多都更案因無利可圖而胎死腹中，他說，此案預計推出套房與兩房的產品規劃，相當符合當前市場需求，加上附近還有京華城改建成商辦案同步進行中，未來可望將引進超過6千人的就業人口，估計只要有百分之一的人願意在周邊置產，對於後續推案銷售將有很大幫助，相信要順銷並不難。也建議未來若想自主都更的地主，可以從好的規劃、好的品質，來給建案增加更多價值與市場性，將是能否順利推動都更與達到參與者全員皆贏的關鍵。
